作者: 来源:中研网 日期:2007年10月23日（国信证券）
2007年初，国家税务总局下发了《2007年全国税收工作要点》，将研究物业税方案的内容列入2007年工作范围之内。近期有媒体透露：福建省已被国家税务总局与财政部列为第二批房地产模拟评税试点地区，并有望在国内率先开征物业税。
一石激起千层浪，物业税波澜再起，福州地产业内人士、专家学者与购房者热议纷纷，各种关于"物业税"的疑问也纷至沓来。
物业税具体征收办法如何？在住宅产品的持有环节上征收税费能否拉住房价高涨的缰绳？可否抑制炒房风的盛行？……
现在谈论征收时间表尚早？
据业内人士介绍，物业税又称"地产税"，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，其税值随房产的升值而提高。在福州，物业税即将征收的消息一传出，就在业界引起不小的轰动。然而来自税务部门的消息却显示，这一税种的征收依旧征途漫漫。
福州市地方税务局某工作人员向记者透露：作为地方税务工作的执行部门，目前他们尚未接到有关物业税征收的通知。他解释，一个新税种的开征需要经过国务院等相关部委的批准，以及全国人大的多次审议。即使物业税的实施方案已经在制定之中，也不可能在短期内开始实行。
福建省地方税务局的另一工作人员也证实：福建省物业税模拟评税工作的先期探索早在2007年年初就已经在省地税局相关处室展开，成为2007年重点推动的试点工作。但物业税目前依旧处在探讨试点阶段，并没有一个明确的实施时间表。另据介绍，目前省内已经有两个县级市确定为物业税的模拟试点城市，但具体税率与征收方式尚未确定。
还有不愿意透露姓名的知情者认为：眼下物业税在福建省仅处于模拟评税的试点阶段，远没有到可以实施全面征管的程度。因此，物业税的全面征收可能至少需要2-3年时间，现在谈论征收时间表为时尚早。
物业税对市场影响几何？
房价降幅可能达到40%？
"对房价的抑制作用是肯定的！"谈到物业税对房价的影响，福州房地产学者王剑超的语气颇为坚定，"在目前的福州楼市中，绝大多数的购买力量都是投机获利性需求所推动的，物业税的征收有望打击这些楼市泡沫，还原真实的刚性需求，有利于抑制房价高涨。"
王剑超的看法得到了不少人的认同。"有几套房，就应该缴纳几套房的物业税，加重投机者的投资负担，迫使他们出让富余的房产。这在一定程度上可以减少炒房行为，让更多的房源出现在市场上。"某购房者这样认为。
福州百事乐地产机构大中华区市场分析师王坤坤对此也颇为赞同："目前我国房地产市场中各种税种的征收都已经相当成熟，但在房地产持有环节上却一直是个空白，这提高了一人持有多套房的机率，增加了投机行为。物业税有望对房地产市场资源起到调节分配的作用。"
打击楼市投机行为最有可能的结果就是引起房价下降。有人因此大胆预言，在物业税正式征收后，房价的降幅将有可能达到40%左右。即使是地产大鳄SOHO总裁潘石屹也曾悲观地估计：物业税开征后，房价有可能回落25%左右。
但有学者同时指出，对房产的保有环节征税在挡住投机者同时，也可能使具有刚性需求的购房者产生观望情绪。市场购买力的下降将可能给房地产市场持续数年的繁荣画上一个休止符。
还有舆论认为，在保有环节课税将导致房产购买与持有理念发生根本转变，房产投资变得无利可图，从根本上改变国人对房产投资的理解，房产所具有的保值、增值的功能可能慢慢消失。
土地收益将"细水长流"
业内人士指出，物业税可能从源头上抑制土地价格过快上涨所带来的房价上涨压力。据介绍，在现行土地税收政策中，各种税收采取一次性缴纳的方式，出让土地因此成为了地方*Z*F*最主要的财政来源之一。不少地方*Z*F*往往高价大幅出让土地，以获取短期利益。
一旦物业税开征，这种旨在短期内获得收益的行为将可能转化成为长期性的税源培育式的良性发展模式，使税源与财政收入伴随城市经济发展"细水长流"式增长，改变因土地在短期内过快升值所带来的房价压力。
90平方米以下住宅将成市场主流产品？
虽然2006年6月出台的"国六条"规定，新建住房中90平方米以下的中小户型，其市场供应比例必须达到70%以上。但新规已实施一年多时间，效果却并不理想。
而此次不少业内学者与从业者都推测房屋的户型大小将成为物业税的征收依据之一。因此物业税很可能成为90平方米以下住宅"倒70%"(90平方米以下户型住宅仅占总供应量的30%)现象的终结者。
"改变是肯定的。"福州业内学者王剑超表示：物业税征收杠杆将有所侧重，大户型与超大户型的税费标准可能提高，而中小户型可以享受免征或少征的税收优惠。在这样的税收政策扶持之下，中小户型有可能顺利回归为房地产市场的主流产品。
然而，有人却对此产生了疑问：对90平方米以下住宅免征或少征物业税是否可能使这一部分住宅产品成为投资客最为亲睐的投资品，从而导致中小户型住宅房价激涨？如何有效避免这种情况的发生，相关部门依旧任重道远。
拥有越多房产越容易成累赘？
"能赚的利润都已经赚取了。房地产企业在'过冬'以前就已储藏了足够的粮食，因此物业税开征未必会对房地产企业带来很大的冲击。此外，目前旺盛的房产需求还有一定惯性，不可能立即停止。"某业内人士发出了不同的声音。
有专家指出，目前物业税的征收细则尚未出台，征收标准也未制定，是否会对作为房地产市场主体的房地产企业造成冲击还不好估计。
"不仅不会对市场造成冲击，反而会大大加快房产在市场上交易流通的速度，对于存量房市场的营销者来说或许还是个千载难逢的机会！"谈及物业税，福州某不愿透露姓名的房产销售机构负责人颇有些喜形于色。他认为："物业税正式开征后，越多的房产越容易成为累赘。因此，肯定有不少业主会将自己手上持有的多套房产上市出售套现。这很可能为二手房企业拓展出更大的生存空间。"
