四万亿与中国房地产泡沫

2008年 11月 25日 星期二 15:44 BJT    作者赵岩
（本专栏只代表作者本人观点）


过去一个月内，中国中央政府和地方政府出台系列相关政策後，中国房价的走向似乎成了经济中的最大悬念。始于美国房地产业的全球金融海啸，虽然让政府扮演救生员成为殊途同归的选择，但综观中美在房地产领域的差异，着手点却形成鲜明反差。


如果说美国政府的任务是扶起泡沫破灭後从云端跌到地面的房地产；那麽中国的目标，却似乎是伸手扶住摇摇欲坠的价格“空中楼阁”。


新华社的报导称，中国四万亿的投资计划令房地产业获得了9,000亿元的资金投入，提供了稳定的契机。而过去两个月，全国18个城市密集出台房地产救市方案，主要都是通过各种税费减免，鼓励居民购房。


虽然中央和地方的政策都有明显的稳定房市意图，但两者的政策对房价却存在反向作用力。虽然中国政府深知房价调整在所难免，也是房地产市场健康发展的必需，但出于对银行体系和地方财政收入的顾虑，政府取向成为提振内需，把泡沫变成实心砖。


但中国目前的内需，好比出身寒门的书生，而房价则是高高在上的“金枝玉叶”，如不放下些身段，恐怕最终上演金枝玉孽，中国决策层也心知肚明。


“中国政府可能可以容忍15%的修正幅度，却不会容忍50%。中国房地产价格肯定需要修正，但关键是幅度，关键是政府能够容忍多大的下降幅度，而政府的大手是否能扳过市场的手腕。”华尔街某大型基金中国经济分析师，曾就职于中国中央政府相关派出机构的孟伟（化名）称。


中国另一个特色是，在房地产“救援”中，赫然出现两只大手：中央和地方。


“这是一场购房者和房地产商的拉锯战，中央政府作裁判，地方政府就利益而言，恐怕和房地产商属于同一阵线。”孟伟说。


“中国地方政府的土地出让金是主要财政来源，有现金结算法，也有权益法。也就是说，过去几年很多地方政府没有拿到土地出让全款，而所持有的‘权益’被作为国家开发银行抵押，变成再投入”。

  待续

因此，地方政府的政策护盘目的明确，而中央政府政策取向是在默认地方政策的同时，着力于通过保障性住房投资，为中国经济增长“加油”。换言之，就是重在刺激经济而非捍卫房价。因为保障性住房对商品房价如果有影响，更多是下行压力。


香港成为内地一个可以帮助理解的参照系。1997年履新的香港特首董建华提出“八万五公屋计划”。当时也适逢1997年金融风暴的大背景，从1997年到2003年8月，曾涨势如虹的房地产价格被打压缩水70%，最终以董建华称“没有八万五这回事”而不了了之。

虽然中央和地方在房价上的着力点可见差别，但两者共同的是，都不会允许房价下跌太多。


政府对经济更强的参与度和调控能力，是包括房地产领域在内的中国经济特色。但是任何特殊的市场，都难免要回归到最原始的供求关系。中国要实现房地产价格的调控目的，居民收入也必须大步流星的赶上。同时也要警惕大手护盘的另一种潜在的风险：今天纵容寅吃卯粮，明天恐怕要支付更高的利息。这也是美国此轮房地产泡沫的教训。


Roger Blackman是一位从业超过10年的加州独立会计师，他刚刚决定卖出自己位于矽谷Union City的住房，除了後悔自己没有早做决定，他也试图说服自己在北京的岳丈吸取前车之鉴，尽早将房地产投资出手。然而，丈人与女婿话不投机。


“我很後悔，美国政府也说经济没太大问题，而我就错在相信了…四年前我们花了35万买房子，最高涨到过52万，如今只能卖33万；我的业务越来越少，很难负担房贷了。”Blackman说。


他的中国太太陈京燕说，自己的父亲在北京投资有三处住房，价格已出现不同程度下跌，但仍然比三年前的购入价格有大幅盈利，而老人家也坚定地相信，政府不会允许房价下跌太大的幅度，“我老公问我，中国政府说了算，还是市场说了算，我不知道，谁知道呢？”


GMO全球投资管理公司主席Jeremy Grantham对此有这样的解读，“监管当局反复强调对经济状况的信心，‘鼓励’造就了一个更有毒的泡沫。”他在投资者季度报告中写道。


他指出，房地产价格处于高峰期的时候，政府说这只是“强劲的美国经济的反应。”当泡沫破灭的时候，政府仍说经济仍保持强劲。正常市场下，高风险会带来高回报；但在“格林斯潘之谜”——长期利率偏低的情况下，市场行为疯狂，导致风险被错误定价。而当时美国房地产，参照美国既往稳定的价格变动曲线，至少有30%的明显价格泡沫。


Grantham因准确预言金融危机的严重程度和进程，从华尔街的“乌鸦嘴”变成了目前颇受关注的先知鸟，而他对危机的反思也值得思索。


他尖锐地指出，美国政府此次在房地产泡沫上所犯的最大的错误就是对处理资产泡沫的“讳病忌医”。  待续