四谈立法禁止炒房 （水皮）

〔精彩博客〕水皮杂谈:空置率既是结果又是原因 (2010.08.09 ) 

    ■水皮
    ——四谈立法禁止炒房
    由中央电视台财经频道中国财经报道"空城计"引发的空置率的讨论正在网上迅速发酵,敏感的观众应该注意到片中的暗访记者身着的还是冬装,据说同样的报道在5月份已经播过,但是此一时,彼一时,此时此刻,央视的报道不但有备而来,而且事实证明,在观众中引起的反响远远超出当时.
    央视要干什么
    很多人都在猜测, 包括地产界著名的"大炮"任志强任总,与一般人不同的是,任总的质问是通过洋洋洒洒数千言的博客发出的.
    "我不知道央视想用这些节目和资料来说明什么问题.从播出的语意中是否可理解为目的有四:一是证明这些已经竣工的小区中有许多房屋无人居住的现象;二是证明大多数小区未住的空房是投资客在炒房;三是证明房屋的供求关系并不紧张,没有那么多的需求;四是证明房价的升高是这些炒房客炒高的.或者还想证明开发商爆炒房价或有钱人占有太多住房资源等等. 同时大约也想证明国十条对第二套住房差别信贷政策的合理性吧也许更想证明的是社会上谣传的6500万套住房电表数据的真实性吧"
    央视的报道, 从头到尾展示的画面是一种客观存在,这种存在水皮在5年前的浦东已经见识过,和京津城郊的这些项目空置率比有过之而无不及,成片的花园小区全部被港台投资商人买走, 不计其数的台湾人这几年在包括上海在内的内地炒房完成了原始积累,而温州炒房团在各地掀起的涨价潮更是有目共睹.居高不下的空置率既是炒房的结果又是推高房价的原因.正因为炒房所买入的房产并非自住,而是为了追求升值,所以宁可闲置囤积,而一旦空置率上升,房价自然上涨,因为市场上可售房源非正常减少,真正有居住需求的人却买不到房.
    任志强喜欢以数据说话,但是很遗憾"专业的房屋管理部门和建委系统不去做专业的统计", 所以记者只能用非常不专业但却是身体力行的方式去明察暗访.特别需要指出的是, 记者的调查是一种体验式调查,并不是科学意义上的抽象,央视更没有据此推算全国的空置率,更没有想证明所谓6500万套谣传的真实性!更何况我们谈论重点地区的空置率和全国概念上的空置率根本不是一回事, 用所谓的全国平均数不但不能说明问题,而且还掉进统计学上的平均数陷阱,任何数字用中国这么庞大的一个人口去平均都不是什么大不了的数据,都可以忽略不计,一个人拥有二套住房和一个人拥有20套住房能够平均计算吗至于任志强在博客中引用的香港空置率概念和计算方式恐怕和北上广深才有比较意义,同样不适合和全中国作对比.我们谁也没有住在大马路,但是我们能据此否认改善性住房的需求吗既然不能,那么我们又怎么能够把商品房的空置率建立在全部住房基础上呢
    商品房的空置率必须是针对商品房这个概念的,否则就叫偷换概念.任总此前以大白菜为参照物得出房价二十年没涨的结论,问题就在这里.
    房价之所以会上涨, 需求当然是决定因素,但是炒房起的是催化剂的作用,暴涨的根源就在炒作. 任志强以中国炒房人群不到2%为依据得出房价不是炒房炒高的结果并没有说服力,因为在此,他再次陷入了平均数的陷阱,2%作为人群而言并不大,但是掌握的财富和资金实力或许超过社会总量的80%, 你见过穷人炒房的吗既然98%的人并不炒房,那么为什么我们不提倡立法禁止炒房呢
    "一轮轮房地产开发热以及由此掀起的炒房潮, 推动房价不断飙升,真正需要住房的人买不起房买不到房, 没有住房需求的人却买了大量的可能永远都不会去住的房子.这场只能是少数人获利的金钱游戏留下了种种社会问题;大量买不起房的人对社会失望抱怨, 大片空置房造成社会资源浪费,巨大的楼市泡沫不断累积金融风险,而少数人的游戏最终要靠全社会以及我们的子孙后代来埋单, 那些还在为房子奔波的人们可能很难想像在他们的城市里矗立着一座座的空城, 这个事实既荒诞又令人心酸,它是对我们房产制度的严峻拷问."
    这是中央电视台难得的, 一针见血的好评论,说到点子上了,我们的房地产调控必须从制度建设的高度入手才能解决现在的纠结,否则,政府盖再多的普通商品房也于事无补,立法禁止炒房是中国政府必须直面的选择.
    不允许开发商囤地,凭什么允许投资者囤房谁能为我们作一个合理的解释。

   最近有德国的朋友写信给我，问我中国房地产泡沫如此之大了，房地产暴利如此之高，但是这种房地产泡沫为什么还在继续吹大，这种房地产暴利为什么还有继续。可是，在德国，其前十年的房价上涨只有10%，德国房价每年上涨不足1%。何也？关键就在于德国政府对地价、房价、房租等有一套严格法律管制制度，从而保证德国民众没有人对住房进行投资炒作，德国房价平稳发展。比如，按照德国的法律，如果房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成了违法行为。如果房地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”，触犯《刑法》，出售者最高将被判处3年徒刑。加上德国通过税收及信贷政策严格禁止与限制住房投资炒作，从而保证德国房价稳定，在德国，住房问题也不会成为中国人如此关注的焦点问题。
    
    对于中国房地产市场来说，按理说，在土地公有的情况下（德国土地是私有的），以民生为主导的政府对住房问题应该解决得比德国好，但实际上以土地为公有的中国，其房地产市场面临问题是绝无仅有。比如，中国房地产暴利神话可以持续上演十几年，当广大民众对此十分质疑时，政府职能部门及地方政府总是为这种暴利的合理性辩护，更不是说出台法律制度来严格禁止了；公有土地的利益及溢价不是转化为全国人民共同享受的财富，反之通过房地产市场快速私人化等。
    
    更为离谱的是，当中国房地产泡沫吹得巨大，当房地产财富短期快速向少数人*****，当房地产泡沫影响到国家金融安全、国家经济协调发展及整个社会稳定，中央政府意识到房地产泡沫危害性出台政策调整时，一些政府职能部门、不少地方政府、房地产开发商等总是会以不同借口来反对及阻碍这种房地产宏观调控。
    
    比如，无论是2003年还是2008年的房地产宏观调控，总是被强势房地产既得利益集团一次又一次阻挠而化解，结果是国内房地产市场价格一轮又一轮的快速飚升。如果以2003年作为基期，到2009年底（大致在7年的时间里），那么北京的房价上涨至少在4倍以上。全国房价如此快速上涨，用一般国际标准来测算其房价涨幅已经失效了（即房价收入比），房地产泡沫已经吹得巨大。但是在这种情况下，中央政府出台国十条来对房地产进行宏观调控。其目的还仅是为了挤出过大房地产泡沫，对想进入的房地产投机炒作进行严格限制。
    
    但是，国十条一出台，中央政府只是对想进入的住房投机炒作者进行限制（即第二套以上住房的差异性信贷政策），而对已经进入住房投机炒作者其政策只是引而不发，在这种情况下，房地产市场既得利益集团对国十条这样目标仍然不满意又开始进行各种游说了。先是说，国十条是有史以来最为严厉的房地产宏观调控政策。由于这种政策的严厉性，也就会对国内房地产市场造成巨大打击。但实际上，国十条对房地产宏观调控重点只放在个人住房按揭贷款信贷差异化及住房税收政策限制房地产投机炒作上。而且对于这两个方面也只是对想进入房地产投机炒作者进行了一定程度限制，即这些政策仅实施一小部分，目的是打击房地产投机炒作。仅如此一点政策执行（当前不少地方对此还没有实施），无论房地产开发商还是地方政府都认为国十条中央政府房地产宏观调控过于严厉了，都认为这种房地产宏观调控会严重影响中国经济增长，因此，他们或是对这种宏观调控进行各种抵制，或是又在游说中央政府要改变当前房地产宏观调控，让中国房地产市场又回到2010年4月之前那种房地产投机炒作盛行状态。
    
    正如最近中央电视台所调查的那样，最近一年来房地产市场销售的快速增长，基本上是投机炒作者为主导，这些人购买住房目的就是为了卖出。而中国房地产之所以是一个以投资为主导的市场，其根本原因就在于早几年政府房地产政策失误，就在于政府过度优惠房地产信贷政策及税收政策，就在于这些过度优惠信贷政策及税收政策是政府以公权力的方式让社会财富由不购买住房者向购买住房者转移。在这种政策误导下，国内房地产投机炒作岂能不烽烟四起？国人岂能不涌入房地产市场抢购住房？但是，正如国十条第一条所指出的那样，如果房地产泡沫吹大，不仅会损害全体人民的住房福利条件，而且也在制造国家金融风险及阻碍中国经济协调发展及造成整个社会不和谐稳定。
    
    也就是说，如果现在政府被迫退出国十条房地产宏观调控，不仅中央政府的政策信度荡然无存，而且当房地产市场回到投机炒作盛行的市场时，其金融危机及经济危机爆发也不远了（美国次贷危机爆发时，其房地产泡沫没有中国当前这样严重，比如中国炒房者许多都一人购买多套住房，而美国购买住房者95%以上只购买一套住房）。我不知道，是让房地产泡沫吹大到极致最近房地产泡沫破灭导致金融危机及经济危机，让中国经济永远衰退重要呢，还是为了短期GDP而让房地产泡沫吹大重要呢，美国与日本已有最好前车之鉴！
    
    德国政府可以制定一系列的法律制定来限制住房投机炒作、来限制房地产暴利，以此来保证房地产市场持续稳定发展，为什么中国政府不能这样做呢？严厉打击房地产投机炒作是政府基本职责，为什么一到房地产政策对此进行限制，就有房地产既得利益集团出来让其政策逆转？但愿这一次房地产宏观调控政策不会再出现逆转。打击住房市场投机炒作决不可以心慈手软，中央政府要拿出其行动向市场表明其态度与决心。这才是国内房地产市场得以健康发展的正道。