谢国忠:中国不缺住房 所有农村人口进城都够住
有关空置房总量的传言,已经被炒了持续数月。尽管国家电网已经出面否认“6540万套空置房”消息发布的真实性,但由于权威统计数据缺位,民间试图通过“读水表”、“晒黑灯”、“数空调”、“查物业”来调查空置房真相的热情却越发高涨,而“空置率到底为多少”也被网友戏称为“第一谜团”。
昨日,国家统计局终于按捺不住,国家统计局局长马建堂表示,将在部分城市抽选一批住宅小区,进行空置房调查,以发现问题,积累经验,验证方案,完善方法。
1.
住房空置率“谜团”面临破解
此前,有传闻说,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。虽然这则消息在公布之后,就立即遭到了国家电网的否认,地产专业人士也认为这个数据基本不可能。
这一被夸大的数据激发了“草根”阶层们自己调查空置率的热情。
北京的哥李杰通过微博晒出了各个楼盘百张“黑灯照”,成为公民调查空置率的风云人物。在他的调查中,位于北京朝阳北路星河湾的“一座楼也就三四户亮灯”。
此前,北京联合大学教授张景秋的课题组,通过对北京50多个2004年-2006年交付使用的小区电表查询发现,约27%住户的电表几乎不走,并将这一调研结果对应为商品房空置率。
但是,随着而来的是,北京水务部门、电网公司分别公开表示无法通过水表、电表开展空置率调查。
国家统计局终于按捺不住,昨日,马建堂称,将充分利用我国这次人口普查,获取用于了解住房空置情况的相关信息。
马建堂说,尽管对空置标准的认定有不同看法,也有住户可能不愿意提供真实信息等困难,但统计部门将在有关部门支持下,一是继续统计和发布房地产待售率；二是充分利用这次人口普查,获取用于了解住房空置情况的相关信息；三是在部分城市抽选一批住宅小区进行空置房调查,以发现问题,积累经验,验证方案,完善方法。
马建堂还表示,国家统计局已经初步制定出房价统计改革方案,在征求有关部门和地方意见后,国庆节前将在网上公布征求公众意见,争取明年初实施。
2.
空置房过多将拖垮经济
房地产资源严重浪费的问题,已经引起了包括政府高层在内的整个社会的关注。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在接受采访时表示,“此次空置率的调查可能是由高层授意的。”
曹建海称,目前房屋空置情况非常严重,在房地产领域存在社会资源的巨大浪费。此次空置率的调查结果如果是客观的,将验证房屋过剩的严重程度,从而坚定高层调控房地产的决心。
国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受南方日报采访时表示,“空置率这个数字在一定程度上能够反映购房的投机性需求究竟有多大,进而反映房地产市场供需的不平衡程度。”
据经济学家谢国忠粗略估算,中国的城市住房总量大约是170亿平方米,误差区间是上下各10%。
谢国忠表示,尽管这样的数据可能不是很精确,但是还是可以断定中国不存在绝对住房短缺的情况。“如果采用日本的标准,那么中国城市住房足以安置所有的中国人,所有农村人口迁到城市都是足够的。”
按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡；空置率在10%-20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
“空置房屋无论是从经济还是从什么角度讲,都是浪费资源。”邹晓云告诉记者,从经济运行角度来讲,会存积大量的资金,“我们的钱被房屋占用了,也不能去创造新的财富,对经济是非常不利。”
谢国忠认为,更可怕的是,2010到2011年的时候,可能会形成大量的投机库存。“政府应该想办法,或者指定相关的法律和制度,比如税收等办法,把这些空置房挤出来、敲出来、激活出来,让它们启用起来,进入市场。”邹晓云告诉记者。
3.
新一轮调控或将拉开序幕
虽然对于究竟有多少空置房谁也说不清楚,但是,已经有传闻表示,未来可能会针对空置房专门征收房屋空置税。
据报道,7月底,海南传出了正在研究征收住宅“空置费”的消息,对空置房征收惩罚性的“房屋空置税”也成为政策预期的新焦点。
著名经济学家樊纲在京发表演讲时表示,之所以出现一批空置房,是因为中国没有征收房产税。“世界上有两个国家没有征收房产税,结果出现一批空置房。”他所指的这两个国家分别是澳大利亚和中国。
樊纲表示,中国房地产市场要实现长期稳定发展,应该借此次调控进行改革。改革要从两方面入手。首先从需求角度,需求方最大的制度缺陷是没有房产税。其次从供给来看,应该提高土地利用率、提高土地容积率。
有资深业内人士表示,打击空置房是打击投机者的最好方式。理由是,打击空置房基本上不影响开发商自身利益,关键是也不会影响GDP,对经济增长的影响也比较小。
空置房问题不仅阻扰了宏观调控政策的继续执行,也在一定程度上消弱了本次调控政策的“药效”。有业内人士猜测,空置房或许成为政府后续宏观调控的一大落脚点,也将是打击炒房者,控制房价的一大利器。
与物业税相比,房屋空置税更具有“惩罚性”,因此对于囤房、炒房者的针对性也就更强。不少专家和学者认为,在房地产投资、投机之风盛行的情况下,开征房屋空置税有利于推动空置房进入市场,抑制投资、投机,根本目的是为了让商品房回归其居住消费的属性。
然而,如何确认“空置”将可能是征收空置税的一个很大的难点。房屋空置税不仅存在技术上的困难,而且一旦物业税开征、房产税调整,房屋空置税的出现是否会引发重复征税的问题,这些都需要纳入考虑的范畴。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示,“有些房源的情况十分特殊,比如房主长期出差或是驻外；比如季节性的休闲度假房产。这些房源能否简单地认定为空置?”
■观察
楼市又现
“试探性涨价”
最近,上海一房企员工刘浩察觉到了楼市“回暖”的气息。“公司最近在成都新开了一个楼盘,并对在公司工作6年以上的老员工给予购房9折优惠。没想到,大家争着买,甚至几个人拼凑了首付一起买!这在以前是很少见的。”
上海中原地产闵行区一门店一位业务员也觉得生意似乎有起色了。“5月份我们一组人的二手房佣金是5万元,6月是6万元,8月有9万元左右。”
部分热点城市成交上行之势显而易见。北京市房地产交易管理网及北京美联市场研究中心的数据显示,截至8月30日,北京8月二手住宅共成交11859套、111.2万平方米,环比分别增长14.4%和10.1%。中国房产信息集团的数据显示,8月上海一手住宅成交面积为69.87万平方米,环比上升61%。中国指数研究院的数据显示,8月最后一周,在监测的35个城市中,半数以上城市成交环比上涨,上涨幅度最大的超过100%。
价格方面,局部出现了“价随量升”的苗头。比如,上述统计数据显示,北京8月的二手住宅成交价环比增加5.5%；上海的一手住宅成交价在持续三个月下调后,在8月重新回到每平方米2万元以上,环比上涨达5.8%。在35个重点城市中,8月有近一半城市一手房价出现上涨。
多年研究楼市的蔡为民认为,现在许多城市房价涨跌不一。比如,一热点城市目前在售的楼盘约有650个,其中降价的约有110个,涨价的有10-20个,其余价格大致不变,一小部分是“试探性涨价”。“如果上涨后卖不动,就按兵不动；如果涨价被市场接受了,就可能持续上涨,别的楼盘也会依样画葫芦。”
“一旦任由房价上涨的预期扩散、乃至形成燎原之势,调控的成效就可能得而复失。”蔡为民说,“在此情形下,政府必须明确释放信号,驱散市场关于‘政策将要松绑’之类的联想。”（据新华社电南方日报驻京记者吕天玲 实习生朱丹）
