李稻葵：中国经济改革最大变数在房地产行业

未来5到10年，房地产业一定会走缓，不可能重塑去年的辉煌。摆在大家面前的一个问题是，怎样让房地产整体行业不会出现突然的拐点，不要出现所谓的剧变，能够跟整个经济发展同步，既不要拖后腿，也不要虚高。

我认为，影响一个国家和经济房地产的走势尤其是住宅房地产的走势，离不开三个宏观因素：

一、整体经济发展的增速或者潜在的增速，经济发展增速高的时候，房地产有支撑，当然也会有反作用，经济增速下降的时候，房地产迟早会有感受。

二、整体经济资金的流向，乃至于整个金融的格局，房地产买房离不开金融，金融是影响任何一个产业的重要因素。

三、人口结构，人口结构的变化对于房地产的影响更加直接的，因为房子是人住的，这个道理不需要讲。我们按照三个因素，谈一下中国经济大格局的变化。

第一个因素：为什么中国经济增长速度会放缓？根本在于人均GDP离世界先进水平的差距在缩小，过去曾经是美国等标杆国家的人均GDP是7%、8%，去年底已经升到了19%左右。当一个GDP增长水平差距越来越小的时候，自然增长的速度和动力就有所放缓，这是经济学研究里面没有争议的。所以这是中国经济宏观格局的变化的第一个要素。

第二个因素，人口结构，毫无疑问直接影响住宅性房地产的发展，也影响商业性房地产，中国三拨人影响着整个地产的格局，第一拨人1953年左右，2000万人口；第二拨1963年左右，3000万人口；第三拨1986、1988年，2500万。

第一拨人是已经60岁出头，一般国外有个说法：房子越住越小。人口老龄化，人年纪大了以后住宅需求减少了，房子越住越小，这是国外的经验，孩子走了以后，两口子谁愿意住两百平米的房子，收拾不过来。

第二拨人是我们这拨人，仍然处于住房需求的高峰阶段，但是基本上这些城里人已经有适合自己生活需要的住房了。

第三拨现在26-30岁之间，正处在结婚、生孩子阶段，这拨高峰，现在正在出现，我想去年房地产之所以这么红火跟这个有关系，这是第二个人口因素。

第三个因素，金融资金的流向，中国资金的流向。中国的百姓资产大概在175万亿-180万亿之间，房地产占第一位，我的粗算在100万亿，74%-75%左右，排第二位的是银行存款45万亿，第三位是证券包括股票，恰好跟房贷抵消了，房贷是老百姓欠的钱，股票和证券是投的钱，这块抵消了，是10万亿。

所以按全球平均水平来看，房地产的持有量是资产的大头70%，这是一个格局。还有一个格局就是过去几年老百姓每年净增的储蓄，一半是用于投资买房子的，还不包括房贷。74%、75%资产放在房子里面，50%的放在投资上，这种现象是否可持续呢？回答这个问题必须要看两个因素：一、老百姓的住房水平到哪里？人均的房子城里是30平米，农村是40平米，总的量已经相当不错了，这是第一个因素。

第二个因素更加重要，过去十几年投资房地产确实是老百姓最佳的保值增值渠道。未来老百姓资金的取向，要看金融体制改革。金融改革说了很多，利率市场化、汇率要进一步放开、资本账户放开，我的理解是要给百姓创造更多的、更高质量的金融产品，比如说现在所谓的影子银行，给老百姓创造了财富。另外，未来肯定会启动银行的部分资产证券化，把银行手中质量比较高的，包括房地产的资产打包上市到证券市场，又给老百姓创造了投资的方向。

资本帐户的开放，说白了就是允许你我出国投资，一旦这个阀门打开，一部分敏感的、前瞻性的投资者会从传统的投资渠道转向海外投资。这个落实到房地产是什么图像呢？房地产里面的争议非常多，我只是讲中长期。住宅性房地产的格局会有所变化，短期出现剧变不可能。

未来5到10年，房地产业一定会走缓，不可能重塑去年的辉煌。摆在大家面前的一个问题是，怎样让房地产整体行业不会出现突然的拐点，不要出现所谓的剧变，能够跟整个经济发展同步，既不要拖后腿，也不要虚高。换言之，怎样能够“软着陆”，这是未来五到十年摆在产业人士、政策界、经济学界共同的任务。

我想两件事非常重要：

一、必须要找到一个能够拉动经济，能够部分替代房地产的新增长点，我非常同意成思危委员长的发言，房地产行业始终是国民经济的支柱行业，这是毋庸置疑的；但是过去房地产对经济增长的拉动力量非常大，如果未来走缓的话，必须要有一个后备的增长点。

我的观点是能够部分起到弥补房地产行业走缓投资方向的增长点，这是广义的国土建设，包括环境治理，包括能源结构的改变，包括公共设施的加固，这些投资不是投资，如果资金来源比较好的话，每一块钱都可以改善土地，这是需要大家共同讨论的话题。

二、要防止出现所谓的拐点，防止出现所谓的突然变化，逐步控制各种风险，我们值得研讨的三件事：一、百姓买房子财政上的稳健投入要控制好，不能轻易放贷款，千万要避免美国次贷危机问题出现。二、对地方政府过分依赖土地出让费用的，要找到一个可持续提高公共财政的途径，不要搞转移支付，直接在人头上交给地方，包括地方政府把部分投资通过改革的方式吸引民营经济来改善政府的财政负担。三、房地产行业融资的渠道必须拓展，除了信贷和银行还需要国债，还需要有所发展。

说到最后，我想讲一个小小的故事供大家参考，过去一年我负责了一个新的奖学金项目，主要是面向发达国家的留学生，从小培养他们了解中国的年轻领导，这个出于国际的考虑。2008年有欧洲、美国房地产投资的机会，利用了美国超级宽松的货币政策，大量地接入资金，大量持有各种各样的房地产。去年底，他把持有的希尔顿酒店打包上市到纽约股票市场，成为当年第三大IPO，地产商的发展必须建立在对大的形势正确判断基础上，大形势判断对了以后永远立于不败之地。（完）

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沙发发表于: 2014-05-27

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金融资金的流向，中国资金的流向。中国的百姓资产大概在175万亿-180万亿之间，房地产占第一位，我的粗算在100万亿，74%-75%左右，排第二位的是银行存款45万亿，第三位是证券包括股票，恰好跟房贷抵消了，房贷是老百姓欠的钱，股票和证券是投的钱，这块抵消了，是10万亿。

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