风格纯粹1
环京区域的楼市是机会还是陷阱？
前几天看到童大焕老师发了一个微博，说他的粉丝到董藩老师的微博漫骂董藩老师的观点，他告诫他的粉丝要学习方法，而不是这样毫无教养的去漫骂与他观点不一致的人。我看了一下董藩老师的腾讯微博，没见什么内容，也就没在意。昨晚有人分享了董藩老师的关于环京区域楼市的新浪微博的文章，尤其是他强烈看固安的观点。恍然大悟，因为我对童大焕老师的环京区域楼市的观点是非常了解的，他一直警惕环京区域楼市的陷阱。他只看好燕郊区域。那么环京区域楼市到底是陷阱还是下一个金矿呢？
仔细阅读了董藩老师的文章，他看好固安的逻辑是1）北京挤压外来人口带来的需求外溢 2）京津冀协同发展战略实施中可期的产业集聚和人口集聚效果。这两点是他通篇文章看好环京楼市的最重要的逻辑基础。剩下的都是一些买房置业和对政府文件的解读。事实上并不构成对他观点的严谨的逻辑支撑。
1）北京挤压外来人口真的会带来需求外溢吗？
在想象中，或许会得到这个结论。最近京津冀一体化，有很多概念和想象的空间，催生了环京区域楼市的热度。我们拿上海周边的城市昆山来比较固安更合适。昆山的地理位置针对上海，比起固安针对北京来距离更近。昆山已经是高度的产业*****了，中国的百强县之首。远不是固安可以相比的。昆山市中心距离上海的虹桥交通枢纽只有40km，昆山的房价也在最近这一波上海严格限购中大涨。昆山离上海最近的一个镇，花桥镇，上海的11号线早已跟花桥对接，并且已经开通。这也不是北京到固安这还处在规划中的4号线延伸可以相比的。上海到昆山的高铁只需要15分钟，早已通车多年，大约15分钟一班，非常方便。2015年，我知道的数据，大约昆山整体的房价也不过在均价6000每平米左右，距离上海最近的花桥镇，地铁已经开通，房价在10000元左右。我最近没关心。据说在涨。但我极少听到有人住在那里，在上海上班。他们宁愿在上海群租。我也有认识的人在这些地方投资置业，但回报率似乎不高，很多人跟我说，这几年没怎么涨。只是最近因为上海限购，好像热起来了。
2）有人在环北京置业的真实需求是什么？
我们看到市场上确实有人在环北京，环上海周边置业，他们的真实需求是什么呢？去看看那些区域高昂的空置率就知道了。他们是怕北京，上海的房价继续大涨，而恐慌性在周边置业，谋求资产的升值，来弥补上海，北京楼市未来的的大涨。这才是真实的需求。真实的需求是：因担心娶不起老婆，匆匆忙忙去*****了一个小三，幻想最后把小三卖给怡红院赚钱。投机者的推波助澜，加速了这种情绪。这是最可笑的逻辑！最后的结果沦为击鼓传花！这也是我同意童大焕老师的判断：环一线城市楼市是最可怕的陷阱。他最终会毁灭财富：老婆娶不起，小三最后也老了。
3）京津冀实施中期产业*****和人口*****会让固安为代表的环京区域有投资价值吗？
回答这个问题很简单，去看看昆山吧。发达的制造业，中国的最富足的县。昆山的地位，我想是固安20年内绝对达不到的。交通？长三角的江浙沪，交通网络一体化，搞了很多年了，已经远不是京津冀区域可以比较的。北京的交通网络是大格局，是针对全国的交通枢纽。在京津冀这个具体的区域，跟长三角是绝对没法想比较的。上海的地铁，很多年规划中已经都跟嘉兴对接了，嘉兴的楼市至今也是鬼城。高铁也早已通了很多年。
4）京津冀一体化能做吗？
最近关于京津冀的各种报道，各种宏大规划，非常多。如果北京有溢出效应，也就不会有环京贫困带了。北京新机场也建在了廊坊一大部分。关于区划调整的猜想也很多。我没有看到环京区域的机会。我更多的看到了北京这个城市的危险，权力会把北京沦为一个二流的城市。失去了这个城市最宝贵的东西：高度的*****！总理今年的报告说：2016年会在疏解北京功能上，拿出实际性的示范行动。这个是让我最担心的。权力强行疏解北京的教育，医疗。
整体上，我不看好环北京区域的楼市，因为权力的强势，我担心整个北京这种*****效果的破坏。在房地产这个问题上，大家记住这样一个概念，如果半径扩大一倍，一个圆的面积那是几何级数增加的供应，在一个资产市场上，几何级数增加的资产，价格将来会怎样呢？尤其是在我们这个劳动力人口已经处于绝对数值从2012年就减少的国家，一个经济增长放缓的国家，一个绝对人口数量都即将面临着减少的国家。有限的*****，只能诞生工业，只有高密度的*****才会诞生高质量的服务业。这是我看到的北京。
如果，你依然幻想固安的各种交通规划，那么请到昆山，嘉兴来看，这些规划已经落地。如果你想看产业*****，那么请来看上海虹桥新区这个中国贸易中心的浩大规划，已经实施了快6年了。别说，昆山，嘉兴，我看连上海的金山，奉贤，也没怎么带动。据上海市政府的规划，虹桥新区将成为第二个与上海浦东新区一样的第二个上海的国家级新区。那又怎样了呢？与昆山，嘉兴有什么关系呢？除了能把他们的资源吸引过来。
资产市场上，因为各种概念，总会价格波动，这就是市场的非理性，或许一段时间，环京楼市因为这样的一种非理性市场参与，价格暴涨，但是总会回到他真实的价格水平。楼市不像股市，他的成交非常慢，如果有一天价格跌，一定是断崖式的，没有成交量的下跌，全世界楼市从不例外。如果说，股市能逃的话，楼市几乎在下跌的过程中无人逃脱，就是这个道理。成交量在楼市这样的资产市场上，从来是急速跌倒冰点，三四线楼市已经告诉了我们这个道理。
在资产市场上，如果一个东西因为限制你购买，而催生了替代品，那么在逻辑上，很简单：这些代替品都是对被限购的东西的致敬！而不是替代品有了价值！替代品击鼓传花的目的就是为了最终拥有被限制的东西。一个资产真实的价值，不是短期替代品，而依然拥有了价值，这才是真实的。所以，从这个角度的另一面，一线城市的房价不是真实的，而是严重低估的。低估的部分应该包含了这些代替品不合理的价格部分。
