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下一个破产潮将发生在个人楼市投资者身上
童大焕：2015年“国家牛”、“政策牛”、“改革牛”下洗劫中产的股市狂潮，很快将在2016年的中国楼市上演。只不过，楼市的周期要比股市长得多。因此，楼市的狂欢期更长，痛苦期也会更长。股市在半年内，几个浪潮就把很多中产的最后一条短裤冲掉，楼市则表现得温柔得多，它是慢慢地帮你脱，3年以后才见分晓。2011年限购限贷催生了2014年后的房地产开发商破产潮，80%的开发商会破产，因为他们积极主动地响应政策号召，把几十年积累的财富都投向了不限购的三四线及其以下城市，然后，就没有然后了。2016年楼市史无前例的降首付、降税费、降息降准等一系列密集的宽松救市政策，会带来大都市远郊区投资客的破产潮。也是3年以后逐渐呈现。由于降低首付和税费等政策，春节后一线和强二线城市房地产市场呈现出量价齐升甚至一房难求的抢购潮。这波抢购潮主要特点是刚需和改善性需求火爆，市中心较高总价的投资性需求和豪宅需求则保持平衡态势。与此同时，投资性需求也大规模向一线城市结集。向一线城市结集的原因，是过去几年，由于限购限贷导致大规模向三四线及其以下城市分散的楼市投资，如今已经遭遇了普遍的过剩危机，曾经潮水般流向中小城市的资金，如今在货币政策大幅度宽松之下，又潮水般地以更加集中态势向一线城市涌来。但是到了城外，又遭遇限购这个高高的城市堤坝！虽然有少数投资资金会通过种种方式绕过限购堤坝，但大部分资金还是像洪水一样被牢牢挡在了城外。三四线以下城市去不得，一线城市进不去。于是，资金开始在一线城市远郊和城外，以及强二线城市安营扎寨。恐慌性资金也被席卷入市。这便是2015年下半年以来，一线城市远郊不限购地区楼市火爆、量价齐升的原因所在！借着“区域均衡一体化”的黄粱美梦和现实政策，这把火越烧越旺，最终结果，必是“玩火者自-焚”。以前是三四线城市鬼城风险大，现在前面的鬼城风险没有解除，后面的鬼城风险接踵而至——大都市周边正迅速酝酿鬼城风险。楼�*****穑缦赵酱蟆Ｕ飧鑫侍馕乙丫压恢挂淮瘟耍热缰熬驮垂ɡ肝恼隆�大都市郊区正迅速酝酿鬼城带》。这波大城市不限购远郊区域的楼市狂潮，主要由投资者驱动，恐慌者跟风，除了极少数为了孩子上学的（因为大城市限制外来人口孩子上学和高考）、给父母买房子便于周末回家看他们的（这类需求会逐渐萎缩而不是大幅度增加，因为不熟悉的人文环境，以及老人恋旧等原因，大多数老人宁愿在老家居住生活），鲜有真实的自住需求。而在一手房时代，对于这类大城市远郊不限购地区居住生活的未来想像，基本上属于“想得很美”，一旦真实入住，房价将高于当地工作、生活人口的购买力；对于大城市职住分离的钟摆式“溢出人口”来说，时间成本、交通距离又大大超出他们的可承受能力。因此，对于此类房屋，不管其在一手房时有多么火爆，房价涨得多么疯狂，售楼处多么人挤人，房子建得多么好，环境多么宜人，交通多么顺畅，到真正入住、到二手房时代一定会歇菜——就像不论当年三四线城市多么火爆，今天一定要歇菜一样。我在2011年2月11日FT中文网的专栏文章（《限购恐将催涨三四线城市房价 》）准确预言了今天中国三四线及其以下城市的过剩和鬼城结局，今天这篇短文，则同样要准确预言三四年后，环大都市远郊不限购地区的过剩和鬼城结局！所以，当有环北京某火热地区火热项目的代理商邀请本人做团购的时候，我是不谈任何条件就一口回绝的。最后，有几句忠告献给我的读者：1中国城市化方兴未艾，但中国楼市已经到了急剧分化的时代，大中小城市之间，城市内部，都在急剧分化。在此态势下，对于不懂得城市化的非专业人士而言，已经是投资风险远大于投资机会的时代。楼�*****鸨缦赵酱蟆�城市化发展的未来态势是什么？我只举一个真实的例子：西北五省最好的中学生都集中到西安某高校附中去上学了！学生2万人，择校费高达50万元。未来，全国真正有房产投资价值的大中城市不会超过30个；有人口回流价值的小城市也不会超过30个，且后者仅限于浙江、江苏、福建等少数东部省分。2手握30万元以下现金（仅限于2016年，今后随着货币量增大，该数额也会不断水涨船高），又想投资楼市的人群，是最危险的人群。因为这个资金量买得起的房子，基本上已经属于危险地区的房子；如果自己的欲望管理能力又差，总想一步到位买到自己满意或者足够大的房子，那么基本上可以肯定，买到房子的时候也就是掉进陷阱的时候。怎么办？如果你是为了孩子上学、为了年老时回家有个相对舒适的家，那么建议你完全放弃投资诉求，老老实实买一处供孩子上学的大城市郊区房子，且做好孩子上完学就空置也卖不出去的准备；或者老老实实回东部老家县城中心买处房子，就像当年农民养猪一样，作为日积月累攒钱的工具。至于东北、西北地区，就连回老家县城的念头都要断绝。更好的办法，是学习真正懂城市化的人，学习他们的投资方法和理念；或者直接找他们做咨询。这，要看你是否能够真正具备识别优劣的能力，以及，是否有真正的等价交换的正确市场观念。3古今中外，人文知识分子都是反--城市化的急先锋，要像远离毒品一样远离他们的反城市化观点。他们不知道，他们所怀疑或憎恨的城市化并不是农村危机的原因，城市化恰恰是农村危机的解决之道。没有城市化，他们自己根本无暇享受悠闲的生活并且发出乡愁的感叹，因为农村生活只能让他们一天累得贼死却常常饱暖不保，根本无闲无钱做无病呻吟！他们怡然自得地享受城市文明带给他们的富足与悠闲，并且时不时把乡居生活当成他们正餐之外的甜点，却希望别人永远停留在乡村，成为他们眼里的风景。他们一点也不觉得这其中有什么矛盾或者人格分裂之处。人文知识分子的经济和城市化短板几乎是与生俱来且到死无法磨灭的。事实证明，只有反--社会主义的米塞斯们能够真正造福人类，试图用社会--主义和均衡发展的梦想来改造社会，不仅是悲剧，而且是巨大的人为灾难。因此，清空、放弃一切区域均衡发展的妄想，才能给你导入正确的买房知识。因为，城市自身发展的规律是：世界越来越陡峭、越来越集中；惟独不是越来越均衡、越来越分散。4重要的事情再说一遍：房地产已经是不折不扣的金融！因此，必须运用一切可以运用的合法金融手段，来实现自己的城市住房梦想！世上最悲催莫过于人家已娴熟地把房地产玩成了金融工具，你还在抠巴抠巴地数着自己的月供和首付；世上最悲催莫过于城市化已经像地壳运动一样天塌地陷，你却仍在做着足不出户拿高薪置产业的黄粱美梦！ 2016年3月15日星期二香港东网“大焕视界”专栏第284篇 第六次大焕财智分享会主题：中国城市化与房地产规律大总结——宏观上的“人聚财聚人散财散”与微观上的“物以类聚人以群分”到底遵循怎样的规律与逻辑 主讲人：童大焕 新年刚过，不断有人问下一次分享会何时召开？鉴于楼市投资就是和时间空间赛跑，我们决定尽快满足大家的要求，就在3月19日召开本年度第一次也是总第六次大焕财智分享会。中国城市化就像社会层面的地壳运动，超级大都市迅速崛起，城市周边和广袤农村迅速塌陷！千年未有的大城市化已经成为财富分配的主要形式，它不靠传统的权力分配，而是靠智力和勇气分配。2016年春节过后，随着降低首付、降低税费、降低利率和存款准备金率等一系列房地产救市政策密集出台，一线城市和强二线城市，以及大城市郊区房地产交易量价齐升，甚至一房难求。但也正因此，新的风险在迅速积累！以前是三四线城市鬼城风险大，现在，前面的鬼城风险没有解除，后面的鬼城风险接踵而至——大都市周边正迅速酝酿鬼城风险。楼�*****穑缦赵酱蟆Ｕ飧鑫侍馕乙丫压恢挂淮瘟恕� 千年未有的财富大洗牌时代到来！一念天堂，一念地狱！为什么要相信规律不要相信规划？为什么大开发商也屡屡失误？为什么大量著名经济学家也看不懂中国楼市？为什么政府一定要救楼市？为什么很多房屋一手疯抢二手无人问津？为什么资产性收入正迅速超越工资劳务性收入？为什么不在家门口买房必须成为大多数中国人的投资纪律？ 内容提要：一、当下正面临千年未有大变局 1、这是人类历史上第二次大革命时期； 2、城市化 互联网 市场化，三足鼎立三位一体，全面颠覆66年来中国经济和财富的生成与发展逻辑。将以往的财富和商业逻辑完全改写，与市场化形成三足鼎立，构成三角自由社会形态，任何人都改变不了这个转型大趋势。 二、经济增长和财富分配逻辑大变革 1、在财富和阶层变迁最厉害的时代，资源决定论完全过时，智慧决定论浮出水面； 2、财产性收入迅速超越劳务性收入，成为财富分配的主流。跟不上潮流的瞬间跌落，跟得上潮流的迅速实现阶层晋升。你不理财，财不理你。 3、这是一个千年未有的财富大洗牌和观念大变革时代，50、60、70后的现有“社会中坚力量”大部分会被洗劫一空，财富的市场化跌宕只在一念之间。观念和智慧主宰财富的时代开始了，如何保护自己的私有财产。 三、城市化——中国千年未有的最大一波潮流 1、中国城市化和房地产投资的唯一要素是什么？ 2、谁是房地产业的最大利益集团？ 3、中国城市化和房地产的下半程； 4、未来30年，没有任何理财投资回报能够超过中国的房地产；专业投资、专家投资是成为赢家的基本条件；未来很美好，市场很残酷； 5、勤劳不能致富，智慧才能致富；主动收入不能让我们自由，被动收入才能让我们自由。 6、怎样细分人群，怎样抄底楼市？如果说本人6年前在《买房的革命》一书中提出的“人聚财聚人散财散”如今已经成为宏观判断城市房价涨跌的铁律，那么今天我要提出的“物以类聚人以群分”，则是在微观层面判断房价涨跌的指针！宏观上的“人聚财聚人散财散”和微观上的“物以类聚人以群分”，虽然都来自中国古人的智慧点睛，但创造性运用到城市化和房地产研究上来，却创造了全新的、脉络清晰、判断精准的研究和投资范式。 主讲人简介：童大焕：当今国内最活跃时评人之一，对中国未来有极其冷峻的清晰判断。中国大城市化理论领军人物之一，具有丰富的楼市投资理论和实战经验，他对中国房地产和城市化的政策和趋势有精确的预见性。2006、2008年度被评为“百位华人公共知识分子”、2009年度被评为“中国百大公共知识分子”，2013年度被评为“中国百位意见领袖”。2011年，微博《中国，请停下你飞奔的脚步……》一夜被转发25万余次、评论4万余条，次日被《纽约时报》头版头条引用，该微博获南方周末2011中国传媒年度致敬。曾任中国青年报编辑、中国保险报评论主编，现为重庆邮电大学移通学院大焕城市化战略研究院院长。代表著作：《买房的革命》《世纪大迁徙——决定中国命运的大城市化》《2020我们会不会变得更穷》《穷思维富思维》《定位中国》《中国城市的死与生》《世界越来越陡峭》（待出）、《站在中国财富之巅——和风格纯粹云端对话中国三大都市圈》（待出）等书。 时间：3月19日 上午 09：30--12：00 下午 1：30--5：00 地点：北京。具体地址待定。将对报名人一一通知。（不要再问会不会到您所在城市开分享会，以后分享会都只在北京举行。）
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