休眠的别墅群 沈阳“菲菲澳家”曾经的辉煌
来源：时代商报
2010年04月12日10:22
成片的别墅“撂荒”至今。
曾经辉煌过的“菲菲澳家”别墅群，如今在人们的脑海里只剩下一丝回忆。
未完的别墅内满地狼籍。
核心提示
一 场关于城市 土地使用的严控风暴正在全国各地渐次展开，从保障性住房开发比例的刚性要求，到收回地王，再到78家央企被责令退出房地产市场，对土地资源有效使用的强调显然成为遏制房价过高过快增长的有效手段之一。沈阳，同样处在这场风暴的波及之下。
当初复杂而矛盾的记忆如今已荒草丛生。“菲菲澳家”于1999年7月破土，计划占地8平方公里、总投资逾10亿元，集高档别墅、生态农业、观光旅游于一身，号称当时“中国最大的庄园式别墅区”。然而，一场体量同样巨大的资本游戏也由此而起，但这种被业界之后称为“走钢丝”的冒险举动并未成就美宅与美梦，相反却导致了一场极富戏剧性的结局，除了300多幢残缺不全的撂荒别墅，不断“瘦身”的青山碧水之间还空余一地叹息。
如今业界已很少再提及“菲菲澳家”，但想不到的是，它的重回视线竟然是因为一场兼具历史性与时效性的“复合式纠纷”——先是开发商欠款迟迟难觅下文，后是到期土地租金应付而不付，再是新一轮分地工作意见纷杂阻力重重。
沈阳市*****区陈相镇黑牛屯村的春天不仅风大，而且很不安静。10年后的今天，栖身并陷身于此的“菲菲澳家别墅庄园项目”一步步挨至颇为尴尬的当口——被征地和租地的村民收回土地的要求词情恳切，维稳恤民的政府复垦造福的表态又言之凿凿，而奔走求变的开发商引资复工的决心也信誓旦旦。
遗忘或是面对都很累。无论是属于当初“美丽的错误”，还是一代房地产商曾经有过的集体表情和伤痛，有关各方为之付出的代价已远远超越时间和金钱的范畴。
一份困扰
难端的“一碗水”
据工作组统计：至今，菲菲集团尚欠征地补偿款400万元；由村里垫付的农业税18．8万元；所占5800亩山林的托管费193万元。
沈阳市*****区陈相镇黑牛屯村，地处沈阳南部丘陵地区，它以独有的地形和丰富的植被成功地拒污染和风沙于门外，村子对面水域面积不菲的黑牛水库更成为这里上佳环境的点睛之笔。然而，正是这种一度被誉为“沈阳南部最佳”的宜居环境，招致了这里日后的恼人局面。
百米开外的山坡上，300多幢密密匝匝的别墅逼视着对面再普通不过的村庄，十年如一日，极不协调又极端对峙，尽管前者的身姿已废弃多年、残破不堪；尽管后者的怨愤宛如开水锅里沸腾的水泡，此起彼伏、频频爆发；尽管两者均持有同样的不妥协。
事实上，黑牛屯村分上黑牛和下黑牛两个地域，1999年6月，沈阳菲菲企业集团有限公司（以下简称菲菲集团）与村里签订协议，为建设农业综合开发项目，以每亩1．1万元的价格从上黑牛征地1000亩，期限50年，总计征地补偿1100万元；以每亩450元的价格从上、下黑牛共租地2800亩，期限50年，租金10年一结（1999年至今，第一个10年的土地租金已结清）；并负责替村里缴纳农业税（因彼时农业税尚未取消）。
据两周前进驻黑牛屯村的由*****区和陈相镇联合组成的工作组统计，至今，菲菲集团尚欠征地补偿款400万元；由村里垫付的农业税18．8万元；所占5800亩山林的托管费193万元。
正是这样一种不难厘清的土地脉络却困扰了黑牛屯村近10年之久。2002年、2003年“菲菲澳家”陆续停建以来，村民们不忍大量耕地撂荒，纷纷打破征、租地前原有界线重新耕种。“费老劲了，地里遍布砖瓦水泥，到现在还没有彻底拾掇干净。”村民代表之一、上黑牛的李德祥说，即使这样，村民们的地也种得越来越不安心，“合同规定的第二个10年已经开始，可租金不说给也不说不给，我们的要求是干脆也不用给了，把合同废了、连同别墅区里的地都分了，大家从此各自干点儿有用的事。”
征、租合计的3800亩土地对上黑牛有着非同小可的意义，这其中的2100多亩是其全部的土地面积。工作组坦言，1999年之前，上黑牛人均耕地2．5亩，已经低于陈相镇人均3亩的耕地平均数，如果现在再不分1999年之后别墅征去的1000亩地，上黑牛的人均耕地很可能会创造有史以来的新低纪录——1．5亩，“这一点上，村民们心理不平衡是可以理解的。”现在，不管要求会否得到满足，工作组所有成员已经被村民们亲切地称为“镇上来的‘好同志’”，因为工作组的驻地外，两台大型抓钩机正在为复垦而夜以继日地平整土地。
一个典型
罕见的“大手笔”
一意前行的“菲菲澳家”距沈阳、本溪、辽阳均为40公里，成为当时距市区最远的一个别墅项目。
“361”、“8．5”和“30”，这组数字的单位分别是“座”、“公里”和“分钟”——如果在拥有多达361座（当地村民统计）别墅的菲菲澳家别墅群内，延长达8．5公里的最短路线，驱车以正常均速游览速度走上一圈，需要30分钟。置身“菲菲澳家”堪称庞大的别墅群，仍然能够感受到当年曾经凝聚在这里的加速度气场。
更加直观的感受来自于“外里之外”。使用网络地图键入“沈阳市*****区陈相镇黑牛屯村”，稍加调整后根本无须放大太多倍数，菲菲澳家别墅群的高清晰全景卫星照片就会显现于电脑屏幕上，而周边的村庄却只可见轮廓。给人的感觉就是：豪宅十年未成，虽然步步曲折，却也曾经辉煌。
1992年河畔花园面世至今，不足20年的沈阳别墅史经历了从“多龙治水、撒网捕鱼”到“重点开花、精耕细作”的不可逆变迁，而“菲菲澳家”则刚好踩中了那个至关重要的时间节点。不幸的是，雄心勃勃的它非但没有体察到那种微妙变化，而且过于自信。日后的事实证明，正是后者令“菲菲澳家”一剑封喉。《时代商报》拿到的一份由权威业内人士提供的2009年统计资料显示：沈阳菲菲澳家庄园是生态农业综合开发项目（系菲菲澳家别墅的母项目，后文有详述），计划总投资20亿元人民币，建设周期为5年；由沈阳菲菲企业集团、澳大利亚Perenial公司、西班牙LS温室工程有限公司、西班牙荷塞•西斯卡科有限公司联合投资建设，控股方为沈阳菲菲企业集团；项目总面积11926亩，东西长4.5公里，南北宽2.9公里；项目总体规模为别墅2000栋，花园洋房2000套，总建筑面积160万平方米；该项目以低价位入市吸引消费者，开盘时别墅1050-3800元/m2；该项目别墅于2001年4月上市销售，卖出200套以上。
可以说，“菲菲澳家”只是在规模上继承了1999年以前沈阳别墅业的思维。
2001年至今，沈阳别墅重点布局开始向棋盘山、沈北新区的蒲河、大浑南（包括机场路、长白岛）等地转移，尤其向棋盘山和沈北蒲河区域集中。一意前行的“菲菲澳家”距沈阳、本溪、辽阳均为40公里，成为当时距市区最远的一个别墅项目。
彼时，即使是与“菲菲澳家”处于相近地域的别墅项目，也纷纷采取补救措施，为别墅“瘦身”，主力面积定格350m2左右，而“菲菲澳家”却不但户型多达60余种，而且250-865m2的面积范围“大”气实足。更匪夷所思的是，2002年3月15日，“菲菲澳家”全面提价，把起价定为2480-2580元/m2，业界“客气”地评价其提价后“销售趋于缓慢”。
一种尴尬
艰难的“持久战”
就黑牛屯村而言，“维护被征地农民的合法权益”的规定虽然可令村民欢欣，但“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”的条文，又可使别墅开发商及购房者处于相对有利的位置。
“最大的难题是耕地保护层破损，地里随处可见水泥桩、砖头瓦块和原先施工留下的沟沟岔岔。而复垦工作更大的困难是资金，这笔钱理应由菲菲集团承担，但找它多少次却一分钱也拿出不来，所以现在政府的想法是先拿出一部分资金把土地复垦，但这笔钱最后肯定要算到菲菲集团账上，政府只是垫付，估计得六七十万。”上述工作组的郭姓负责人表示，至于将别墅区占地也分给村民的合法性则很难说清。
10年寒暑，执着的村民始终在试图用他们的双脚掀开一个与之有关的“盖子”，直到前不久，到处奔波的他们从有关部门拿到了一份材料。简而言之，按照这份菲菲澳家农业综合开发项目征地协议，菲菲集团有权从事别墅建设的地域是上黑牛北面的后山，而日后出现的300多座别墅却绝大多数建在了上黑牛南面临近水库、风景与交通俱佳的山坡。“它是违章建筑区，拆了都不多，分它的地怎么就违法了。”另一位村民代表李宏茂认为，村民分地的要求是合法的。
而绝大多数村民并不知道，事实上，欲成此事他们还将冲入一个深浅难测的复杂司法局面。2007年以来，“违章建筑”始终不愿放弃将《物权法》拖入尴尬境地的努力。就黑牛屯村而言，“维护被征地农民的合法权益”的规定虽然可令村民欢欣，但“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”的条文，又可使别墅开发商及购房者处于相对有利的位置。工作组和当地政府谨慎地认为，事涉司法理念层面，黑牛屯村的事“全国都难有先例”，目前最佳和最安全的解决方案是：别墅区以外土地分配给村民，以内土地则由村民通过正常途径走司法诉讼程序。
对于靠天吃饭、年人均收入只有6000元左右的黑牛屯村而言，司法程序的高昂费用和旷日持久显然是难以承受之重。今年开春以来，无法打开那扇土地之门的村民们只能一直在等待中等待，这是他们惟一能做的成本最低的事。
气温升高，冰雪融化，日夜无语的黑牛水库突然间露出已积蓄10年的苦涩液体。
一段回忆
逝去的“好风光”
“菲菲澳家”之于黑牛屯村就如同一只小小的U盘，无论存贮多少美好愿景都可以被随时抽离现实生活。
事实上，“菲菲澳家”自始至终都是一个“农业综合开发项目”。最早暴露其渊源的是那份辽政办发〔2000〕23号《关于加快农业产业化经营步伐意见的通知》（以下简称《通知》）。按照“到2010年，将是我省农业和农村经济实现第二次飞跃的关键时期，农业将实现向商品化、专业化、现代化的转变，沿海经济发达地区要基本实现农业现代化，其他地区要全面走向富裕”的《通知》要求，沈阳菲菲澳家庄园和另外两个分别位于沈阳、辽阳的项目成为“应加快建设步伐，以发挥其示范作用”的“三园”。其中，菲菲澳家庄园是“由沈阳菲菲企业集团与澳大利亚、以色列合资兴办的集园林开发、畜牧养殖、水产养殖、花卉和蔬菜种植、耕地改良、新村建设于一体的综合开发园区”。
相关部门的初衷是好的，但一颗挣脱引力的“卫星”就此平地而起。“菲菲澳家”之于黑牛屯村就如同一只小小的U盘，无论存贮多少美好愿景都可以被随时抽离现实生活。
调查期间，为澄清一座“现代化农业综合开发项目”的本来面目，记者遍查数种旧报，却还原出了一幅“三面环山‘中国最大的庄园式别墅区’”的美好图景：一座面积达80万平方米的人工音乐湖，一个中国最大的种苗温室，一个面积超过30万平方米的种苗移植区，8个风格各异的别墅区和一个高档公寓区，6座果园，一座跑马场，一座滑雪场，一座以孔雀、梅花鹿、鸵鸟为主打的野生动物园，此外还拥有吉普车俱乐部、游艇俱乐部、高尔夫练习场、全长10公里、落差高达60米的漂流渠，而环绕整个庄园的，是一条长达30公里的仿古长城……
用一位曾经的媒体广告总监的话说：这就是一个令人怦然心动的房地产开发项目，综合农业只是噱头而已。据不完全统计，2000年前后半年左右的时间里，“菲菲澳家”在沈阳地区的广告投放量每个月都在1000万以上。“开发商真的很有钱。”在黑牛屯村的集体记忆中，“菲菲澳家”开发方不但为村里的学生做过校服、为老人们每月补助过100元钱，而且还将全村70％左右的人带到杭州、苏州等地旅游。不仅如此，菲菲集团进驻后，村里有了一条全新的、全长8公里双车道通往外界的柏油沥青马路。
现实却往往令旧爱成憾。曾经光鲜的新校服最好的归宿是成为抹布，原本平坦一时的道路不到10年就已因失修而皮破坑深，闲来无事的老人们则终日徘徊在村委会前讨要土地。
2003年至2005年“菲菲澳家”彻底停工以来，一群普通得无法再普通的人的生活就此一去不返，陪伴他们的，除了数不清的半截子别墅、屈指可数的废弃大棚钢骨架和一条破路之外，别无他物。
一次失误
懊恼的“追房人”
“菲菲澳家”仿佛泅渡在悲伤之河，情难自禁。有些别墅里，地面上家禽、牲畜粪便经年积蓄，已逾一寸。
一直以来，“菲菲澳家”到底以何种方式卖给什么人、卖多少套别墅始终是业界内部一个讳莫如深的话题。对于绝大多数人认同的200多套，沈阳市房产局官方网站的查询系统未有显示；对于菲菲集团利用员工信息，获得120多套虚假按揭贷款也只是个传说。
而对于“正规购房者在80人左右，按揭贷款出处为某银行”的说法，2010年3月24日，菲菲集团现任总经理李彦民（音）则终于给出了“会给这些购房者一个交代”的正面回应。几天后，该银行分行营业部面对记者的询问则表示“确有其事”，但对于“具体获得相关信息”的要求，该营业部表示须请示上级。
4月6日，在本报分别以电子邮件和传真两种形式发去采访函一周后，该银行分行营业部口头回复本报称，因此事实际上涉及金融机构不止一家，故该营业部已无单方面解答之能力，相关信息不便透露。
周折之后，还是有一些情况浮出水面。
“几乎每年我都要到那里看一看。”吴玉是一家私企老板，“先富起来”的他于2001年年中，学着别人的样子结识了“菲菲澳家”，并在一处找人看过“风水”的山坡上一次性付款购买了一幢350多平方米、总价367500元的别墅。吴玉称，据他所知，“菲菲澳家”前后大约卖出别墅200多套，近一半按揭贷款，其余全款。
“一来当时有钱，不太在乎，二来是朋友介绍，不太较真。”时至今日，吴玉在懊恼没有查看“菲菲澳家”商品房销售相关手续的同时表示，彼时做别墅开发无需太高智商。吴玉当时得到的承诺是：客户可以视情况跳出整体规划，自己先挑地块，由开发商建设别墅；每户别墅私家绿地面积可依地形变化有所不同，根据界限分配，绿地面积在400m2-1000m2之间，用栅栏圈围；业主拥有绿地的使用权，绿地的养护、维修等由物业管理公司负责，费用计入物业费，物业费的收取为1元/月/m2。“孩子在外地读书，将来愿意住哪就住哪；父母需要一个好的环境安享晚年；我和妻子闲暇时也需要度假放松。”吴玉说，与其他投资和出租的购房人不同，他买别墅是想自己用。然而一举三得的美梦一天也没有实现过。“我是看着它一天天停掉的。”从2003年开始，吴玉就发现“菲菲澳家”情况不对，先是施工队伍一天天减少，继而在完成主体后数百座别墅停工。2005年以后，原来的土地所有者竟然还在无人看管的别墅区域内重新种起了作物，有的村民还干脆利用闲置的别墅饲养起了鸡、鸭、牛、羊、猪。吴玉说，从那以后，他也只能是每年找那么一天，往返开3个小时的车，到现场看上10分钟，没有任何办法，因为在他手中，房产证、土地证什么都没有。
寒冷的春风中，空旷得有些怕人的“菲菲澳家”仿佛泅渡在悲伤之河，情难自禁。有些别墅里，地面上家禽、牲畜粪便经年积蓄，已逾一寸；绝大部分别墅的内外墙体已经剥落，有些地方的水泥指触即沫。上述银行分行营业部表示，很多买房者都在追，情况比较复杂，解决起来很难。显然，对于按揭贷款的发放方来说，“菲菲澳家”的部分别墅已有不良资产之虞。
本报特别行动组文并摄
