居民收入增加是房价上涨的首要原因

2011年04月29日 07:00  人民网-人民日报
　　住房价格上涨原因剖析

　　西南财经大学 曾康霖 吕晖蓉

　　我国住房制度改革20多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米，以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一。然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快。中央从2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年美国次贷危机爆发以来实施了更加密集的、直接针对房价的组合调控。贯彻落实好中央关于当前经济工作和住房价格的调控措施，需要深入分析住房价格上涨的原因。

　　居民收入增加是房价上涨的首要原因。改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。同时，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高。当房价超出与居住需求相符的水平时，投机就会出现，进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国际警戒线等现象。这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。

　　宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖；而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。同时，我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。而且，房价不倒、地价不垮的预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控政策，而且会采取各种对策来消化“不利”的调控政策。

　　“土地财政”是房价上涨的重要原因。在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源。在土地财政的激励下，地方政府积极在城市开展“三旧”改造，并最大限度地挖掘农村土地资源。如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。

　　应该说，居民的住房消费和投资行为、银行的信贷策略、地方对土地财政的依赖以至房地产开发商的逐利动机，从其各自的角度来看都是理性的，但从经济和民生的整体来看则产生很多矛盾，其重要根源就在于不合理的经济发展模式。我国正处在工业化中期阶段，重化工业快速扩张，而且长期依靠外延型投资拉动经济增长。这种经济结构和工业发展模式需要大量土地供给来支撑。地方政府为招商引资，竞相对工业给予包括用地优惠在内的政策扶持，工业用地价格低廉甚至是无偿的。这就需要用房地产建设用地的“招拍挂”收入来补贴工业发展，即所谓房地产业反哺工业。这是不少地方房价高企的重要原因。

　　为缓解中低收入者住房困难，在中央主导下，近年来各地保障性住房和棚户区改造住房开工套数创历史最高，“十二五”期间还要进一步加大保障性住房建设力度。保障房建设的意义不仅在于解决房价过快上涨造成的部分居民居住困难问题，更重要的是引导形成符合我国人多地少这一基本国情的住房消费模式。

　　但应当看到，如果以工业粗放扩张为特征的经济发展模式不改变，地方政府和领导干部政绩考核方式不改变，房价过快上涨的趋势就难以扭转。房价持续上涨，住房的投资品属性就会强化，不仅进一步加大了住房市场的投机性，而且诱使资源过度投入房地产业，不利于提升经济核心竞争力。抑制房价过快上涨，从根本上看要靠转变经济发展模式、城市发展模式、工业发展模式。

已有

民营企业倒闭潮正在大肆蔓延

众多的中小民营企业目前困境重重，由于成本上涨，导致企业利润普遍被削弱，很多企业再次面临“不生产是死，生产了死的更快”，中小民营企业倒闭潮正在蔓延。

有一位一线企业家指出了当前中小企业的困境：不论内销外单，订单明显短缺，工厂普遍处于半开工亏损状态，即使开工充分，也无利润可言。大家都在撑，为什么会出现这种因素，他认为，普遍可以接受工资和汇率上涨趋势；原材料上涨是最严重的因素；原材料供应商的强势和生产效率下降，导致半成品占用大量资金是难上加难了！

当前民营企业在夹缝中求生存，中国廉价劳动力时代已一去不复返，人力成本的大幅上涨，是劳动密集型企业的最大困难。各类成本都在涨，包括原材料、水电，房租等，金融环境又对民企极为不利，靠赚取加工费的小民企首先倒闭。

事实上，这种困难，从此前大量的资金转行到房地产行业，就已经昭示了实业的危机。此前，大企业炒地皮，小企业炒房子，大量的资金不仅没有随着调控的收紧出局，反而被迫在房地产行业再集中。调控虽然也曾经短暂地上资金流出地产，但却带来更多的实业资金。从炒物价被玻璃墙挡回来之后，这些资金似乎已经预感到资金成本的上升，他们已经闻到“山雨欲来风满楼”的味道了。

紧缩的货币政策，增加了企业的成本，让一些没有关系的企业，告贷无门，制造了资金链的危机，从而可能迎来债务危机潮流。温州是中国民营企业的缩影，具有一定的标杆作用。日前，随着货币政策的紧缩，以及人民币的升值，导致成本价格不断上涨，而企业的资金成本也大幅度增长。中国人民银行温州市中心支行做了一次调查，发现温州各大银行贷款利率已经全面上浮30%到80%。银行贷款虽然已经不便宜，但也只有少数企业能拿到，更多贷款无门的企业只能走民间借贷的渠道，目前温州地下融资的规模已经突破1800个亿。高资金使用成本，最终要转嫁到物价上，成为导致物价系统崩溃的杠杆。再说，很多企业只能告贷无门，只能去借高利贷，而高利贷是吞噬市场经济的基础，它能够吃掉中国制造的根基。

人民币升值，是导致中国成本上涨的最直接的原因。有媒体报道说，很多外贸企业只能靠出口退税才能维持一些利润。实际上，我国很多外贸企业的利润才1.47%，很多都是靠出口退税的利润来养着。特别是人民币升值，一下子都能将国内制造商的利润吞掉很多。出口退税归根与当前的汇率单边上扬有关，警惕汇率战，抵制人民币快速升值。笔者早已指出，美国贸易摩擦这一招，不是其目的，其目的就在汇率战，美国大搞量化宽松的货币政策，迫使人民币升值，转嫁债务危机。

从中美货币政策的考量来看，我们收紧货币，美国放水。美国联邦储备委员会决定维持目前的货币政策不变，而中国货币政策一收再收，人民升值压力更大，中小民企特别是制造型企业，多做多亏。民企贷款无门，高利贷肆虐，民企将在这轮调控中死去一大批，同时也给就业造成极大威胁。

中小企业生存压力非常大，似乎又到了2008年上半年的情况，当时人民币升值幅度太大，从成本上吞噬了企业的利润，而适度从紧的货币政策，则使得千万中小企业的资金链断裂，上半年就有明确的6.8万家的中小企业倒闭，管理层在当年的九月后，管理层在当年的九月后实现宽松货币政策，才局部扭转了中国制造的危机。

如今，随着美元给全球带来了“输入型的通胀”，转嫁了美国的债务危机，似乎让全球都进入了一个“高热”的时代。但是，这是一个十足的假象，在一片火热的背后，是实业企业的倒闭潮，这种“容光焕发”的红润，似乎是脓疮溃烂之前的风光。