昨日，中国人民银行副行长吴晓灵在中国人民银行和建设部联合主办的“中国房地产金融论坛”上明确提出，要尽快拓展房地产企业融资渠道，提高房地产企业自有资金比重，以解决现有房地产融资体系发展不平衡问题。她个人认为，研究房地产企业通过发行项目债券来融资是个可行的办法；对采用私募方式进行股权融资应给予关注；也可考虑在对
代办股份转让系统进行改造后，使其成为重要的场外交易市场，为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。目前，国内房地产开发企业负债经营情况较严重。中国人民银行研究局根据国家统计局的相关数据测算发现，1997年至2003年，房地产开发企业的平均资产负债率为75%；2004年至2005年仍保持在72%的高位。吴晓灵分别从债权融资和股权融资两方面谈了她个人的一些看法。在债权融资方面，她认为，适当增加债券的比例有助于房地产企业负债结构的改善。“研究房地产企业通过发行项目债券来融资是一个可行的办法，应该尽快在立法上对项目债券进行明确，及早推动。”吴晓灵表示。项目债券属于专项债券的一种，通常以开发的房地产项目为依托，筹集的资金用于项目开发，而债券本息则用于项目的收益偿还。在目前的监管条件下，债券审批程序比较严格，尤其是对房地产项目债券的审批。“我认为，针对目前项目债券中存在的主要问题，有关部门应该加强研究的力度。”吴晓灵说。在股权融资方面，吴晓灵表示，由于上市门槛较高，符合这一条件的企业较有限，因此还需开拓除此以外的其他股权融资渠道。有关部门对于采用私募方式进行股权融资，例如以公司型或信托型方式运作的房地产产业投资基金，应该给予关注。吴晓灵还表示，
可以考虑在对现有的代办股份转让系统进行改造之后，使其成为重要的场外交易市场，为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。对于一直被市场寄予厚望的REITs(房地产投资信托基金)产品，吴晓灵认为应该理性看待，“不能过分高估REITs对解决房地产开发融资的作用”。吴晓灵解释道，从国外经验看，REITs适应的物业类型和融资阶段有限。“事实上，大多数国家都要求REITs提供的融资以(房地产开发)后期阶段为主，前期阶段有严格的投资比例限制。这一点决定了在资金最为紧张的前期建设阶段，房地产企业不能通过大规模的REITs来解决融资问题。”“由于风险较高，一般对REITs都持谨慎态度。”吴晓灵表示，大多数国家发展REITs产品的主要出发点是为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，而非解决房地产开发融资问题，各国的REITs主要投资于成熟优质的收益型物业。吴晓灵同时强调，要继续发挥银行信贷对房地产业的支持作用，优化房地产信贷产品结构，提高银行的服务能力。目前，银行针对房地产开发的贷款利率缺乏弹性，对不同利率、不同资质的开发企业的差别较小，难以实现金融资源的优化配置，不利于房地产行业的优胜劣汰。这也对金融机构的定价能力和风险管理提出了更高要求。截止到今天上午7时，在房地产专业网站焦点网所做的“2007年房价猜想”调查中，31.19%的网友认为“房价会跌”；68.81%的网友认为“房价会涨”。2007年，北京房价真的能像老百姓希望的那样会跌吗？记者走访了部分房地产专业人士。在接受采访时，十几位开发商、代理商以及房地产业专家的回答“斩钉截铁”:一定会涨！但涨幅会回落到10%左右。对于得到这一结论的原因，大多数业内人士表示，主要是基于市场的供求变化。从供应来看，2006年多变的调控政策和过大的价格涨幅，使部分开发商推迟了新盘上市的时间，预计部分供应将在2007年放量，加之奥运会后住宅市场的走向并不明朗，使得很多开发商在2008年奥运会前加大放量以规避风险，因此，2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。据伟业顾问公司根据北京市国土局公布的 2004年以来的土地供应情况统计，预计2007年北京住宅供应量约在2100万平方米，即使不能完全上市，与2006年的供应量相比，也会大幅增加。从需求来看，虽然不能统计出具体的数字，但从2006年北京楼市大多数楼盘成交价、量双增的现实来看，北京房地产市场仍有旺盛的真实需求。这一点从一些楼盘越涨价成交量越大的现象中可以看出(见附表)。另外，综合2007年中国宏观经济还将迅速增长，政府调控还将以“稳”为主以及开发成本上涨等因素，预计 2007年北京房价还将继续上扬，但涨幅不会太大，多数人士预测房价涨幅将回落到10%以下。面对房价上涨，购房者该如何应对呢？《北京楼市》主编殷苏峰说:“现在房价上涨与下跌已成为理想和现实的关系，购房者要理性面对。对于自住的，房价再高，该买还得买，看好了，买得起，就别犹豫；买不起，租房也是一种现实的选择；对于投资者，现在买房确实已经不是入市的最佳时机了。”观点 两种“误读”影响购房心态有业内人士指出，目前，许多百姓对房价的认识及宏观调控政策存在着一些“误读”，影响了他们对房价走势的判断和对购房时机的把握。“误读”一房价下调才是跌。许多人一直认为，房价从每平方米1000元变为1100元，就是涨，变为900元就是跌。离开宏观经济和物价指数等大环境，光从数字上判断房价涨跌是不科学的，实际上，在宏观经济和物价指数上涨前提下，房价同比上涨，并不算涨，房价上涨幅度小或没有涨，就是跌了。“误读”二宏观调控是为了打压房价。自2004年以来，政府对房地产业的宏观调控就一直不断，但北京的房价并没有像大家预期中那样下跌，反而不断一路走高，因此有人把国家宏观调控戏称为“空调”。但实际上，这种戏言本身就是对国家政策的一种误读。在政府出台的各种文件中，把宏观调控的目的说得很清楚，一直说的 “抑制房价过快上涨”，“保持房地产市场的稳定、健康发展”，从没有文字表明要让房价降下来，从这个意义上讲，房价每年上涨10%以内是合理的、正常的。
