牛刀：中国经济已经无解 以后五十年不用建房子

房地产泡沫破需有两个前提条件
2013-07-08 21:41:44评论(38) 房地产泡沫 中国房地产 城镇化 中国房价 财经
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　　中国房地产泡沫说已经存在了很长一段时间，近日这种说法又多了起来，原因是银行缺钱导致股市暴跌，有人据此推导出楼市也将进入下行轨道，更有一篇文章说：地产泡沫破只是时间问题。

　　房地产有没有泡沫？从理论上说，有。这个理论就是来自那个国际上流行的房价收入比，以及房租与房价收益率的计算。以这两个标准判断，中国房地产泡沫大得惊人一捅就破。但是，从实际中说，房地产又没有泡沫，房价从2003年涨到2013年，可GDP总量涨了多少，人均收入涨了多少，物价涨了多少，人民币的含金量变化了多少？如果把综合因素都考虑进去，可以说，泡沫可以忽略不计。事实是，那些害怕泡沫屡次错过买房机会的人，都被“泡沫说”害得到处买后悔药而不得，而那些把“泡沫说”当扯淡的人，则因大胆出手买房而受益。理论指导实际，但在楼市中，理论蒙蔽实际，谁信理论谁后悔。

　　最近几天，泡沫理论又开始流行，有人还用英国的房价说事，说北京的房子又破又贵，一套四环边建筑面积50平方米的破楼房就卖300万元，而英国比这好得多的使用面积70多平方米的也到不了这价，北京的房子质量差环境不好，产权期短，可价格却比英国同等城市房子高数倍，觉得无法解释，因此得出的结论就是，中国房地产泡沫可怕，破只是时间问题。

　　本文不想讨论中国房地产是否有泡沫的问题，只想讨论泡沫破的条件。就是，假设地产有泡沫，而这泡沫又面临可怕的破危险，会在一种什么情况下破？想来想去，有两个条件是必须的：

　　其一，中国经济不再快速增长，或者进入停滞，甚至走向衰退。但这似乎不大可能。中国从温饱小康到全面小康，从发展中国家到中等发达国家再到发达国家，现在只是才刚刚起步，目前处于经济转型期。用发达国家如英国的房价和中国比，首先在发展段段上就没有可比性，这就像一个发育中的青少年和一个中年人相比一样，对营养物质的需求有很大区别。英国已经完成了城市化进程，中国的城市化进程刚刚起步，对住房的需求显然从心理层面就不一样。中国刚刚富裕起来的城市居民，在温饱不愁了以后，第一位的就是改善住房。所以，当中国经济如朝阳般灿烂的这个历史阶段，房地产行情用英国的标准来判断，未免南辕北辙。

　　其二，城镇化进程中止。这个更不可能。改革开放解放生产力，农业现代化迫使农村人口流入城市，现在又面临政府主导的城镇化进程，作为衣食住行的主要需求之一，中国需要解决住房的问题是排在所有民生需求前列的。而发达国家早已完成城市化，住房需求已远远不及更有质量的精神文化需求。这一点，也没有可比性。

　　中国房地产有没有泡沫，笔者不发表观点，但中国房价走势呈或快或慢或缓或急的上涨，则是一个确定的结论。尽管未来两三年可能会有反复，但总体趋势在未来10年仍不会改变，因为中国经济发展的总体趋势不会改变，城镇化进程不会改变。脱离多重复合的因素，简单依据地产单价涨幅断言泡沫破，已经被证明是不可信的。

中国的政策最难预测，现在谁知道当今首辅肚子里卖的是什么药？

牛刀的观点反着看就好了。房价跌不跌，要看供应，还有利益，有一个依靠土地财政的政府，房价下跌就不批地，你怎么能指望房价下跌呢？

引用

引用第4楼碧水蓝天于2013-07-09 13:58发表的  :
牛刀的观点反着看就好了。房价跌不跌，要看供应，还有利益，有一个依靠土地财政的政府，房价下跌就不批地，你怎么能指望房价下跌呢？

以后大家找我请到my3b.cn那里只讨论三板等级考试,不讨论卫权,也不讨论股改...
1.我是第一个提出老三板等级考试大纲

2.我是第一个提出不股改就退市是违法的言论,

3.我是第一个提出吸收合并和到海外上市的方式解决老三板的
4.我是第一个提出万福生科可能在2013年退市的,并希望大家设法趁人多的机会把小草论坛人气带动
5.我是第一个提出将来会出现股东大会集中开,不如成立三板股民协会集体卫权的,
6.我是第一个以两面针补缴转让中信证券税款引发的讨论三板多数人都认为这个和自己无关,那么.......等着老三板重组你卖出在高位后,税务局来征税,你再问为什么没有人支持你抗议税务局按照最高的税种来征税,
7.我是第一个提出新股发行快要来了,从我国IPO定价制度改革到私有信息定价效率,交易制度改革

8.我是第一个在小草提出"老三板的持有人在历年与地方政府,原大股东,证件会的斗争中取得一定成果,但是接下来,随着新三板被重视,老三板的持有人要迎来他们的新对手:证券公司和地方中级法院."


9.我是第一个在小草提出"老三板不能套用以前的经验,尤其是十进宫以前说的"国企,小盘"曾经是对的,但是,要从2014年实际出发"的人,
          既然按照第8条,老三板的持有人要迎来他们的新对手:证券公司和地方中级法院.而有人问",新退市的，来了，对三板有什么影响",我的回答是:"从实际情况出发,原来的老三板,有动作的就到合适的地方...,没有动作的先停牌一段时间,真没有动作,就到四板..每个三板公司有对应的主办的证券公司,由他们请这些没有动作的公司去.....新来三板的公司,,有动作的就到合适的地方...,没有动作的先停牌一段时间...参考创智"也就是说哪个公司有动作,,并不是自己事前有个框框"国企,小盘"来限制,:证券公司和地方中级法院未必认这个十进宫以前说的"国企,小盘",当然,十进宫以前说的"国企,小盘"曾经是对的，至少到粤金曼停牌,也是国资领导下的,但是,这些都是明摆的,而你不知道的重组方案,才是最主要的,你可以把所有"国企,小盘"都事先买了,但是重组方案呢????很多人在中川群说要翻十倍,.....恐怕是想当然...凭什么?,..只要三板有上有下，从实际情况出发更实在，中川已经停牌很久了，万一像昌九生化那样，停牌后发布重组的对象不如人意，那么你到证件会去喊冤？昌九的股民难道不冤？为什么喊冤，就因为和你自己所想的框框不一样,至于昌九大股东也的确是不够地道，但是，如果你买了赚了，那就是不冤了，对吗？.....因为三板必然有上有下，没有动作的先停牌一段时间,真没有动作,就到四板(有人不懂,我当时没有解释,这里说下:“一板”是上交所、深交所的主板市场；“二板”是创业板；“三板”是股份代转让系统；新三板是国家级高新技术科技园区非上市股份有限公司进行代办股份转让的平台。“四板”是区域性柜台市场。例如上海股权交易所、重庆股权交易所等地方性、区域性的交易市场。)
       "有动作的就到合适的地方...,没有动作的先停牌一段时间，真没有动作,就到四板,"的规律存在,那么本质上，三板就定案了。目前的缺陷是“有动作的，还没有到合适的地方，没有动作的，也没有去四板的迹象，也没有给股民一个合理的说法”。对于类似沈阳环保那样不合理的方案也应该接受申诉。但是，像昌九生化那样，停牌后发布重组的对象不如人意，那么你到证件会去喊冤？除了不是小盘外，十进宫以前说的"国企”这个标准，昌九应该是符合的，大家说呢？我这话应该是大家不爱听的，所以。。。
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10.我是第一个在小草提出"在三板分开两步走"的人,并对想去my3b.cn的人提要求:控制你的上网时间.
.虽然十进宫的看法和我不一样,但是他也是不搞左右逢源的.  
   在三板分开两步走"的由来是,在三九生化停牌数年后,重组回主板,本来优势很明显,但是不到半年,

迎来若干官司,应该说如果不回主板,那么该公司应对官司的回旋余地更小,好歹回到主板,身价不同于三

板,但是这些官司对公司的影响不小,如果你是看十进宫的文章,应该记得有这样几篇比如"即将恢复上市

公司的大股东股权，竟可能在开盘前被拍卖"以及"振兴生化（原三九生化000403）行业优势一目了然"

还有由于"承诺在公司股权分置改革完成后分阶段收购公司持有的山西振兴集团电业有限公司 65.216%

的股权"引来的官司的相关报道,个中文章大家自己琢磨,
    因此,我说的在三板分开两步走,就是第一步重组,把公司的资产置换,第二步理顺关系,把各方面理

顺,选择合适的时候上市,或者在自己无法达到上市条件的情况下,考虑被并购上市.和三九生化相比,优

点是在三板理顺关系,比如打官司不要拖到主板,缺点是万一资产置换后,在三板还是搞不定,那么对于重

组方和股东而言,是个大损失,这也是我和十进宫看法不一样的地方,多数人都是公司回主板为目标,而且

是一步到位,开市第一天就卖,而我主张在三板消化后再上市,"不要事情还没弄明白就盲目推进。要有序

推进改革".所以,要是你和十进宫的观点比较接近,就直接承认十进宫的观点更合适你,而不要接受我的

在三板分开两步走的观点,我的请求只有一个,你别来my3b.cn,没有必要左右逢源.虽然十进宫的看法和

我不一样,但是他也是不搞左右逢源的.

外地可能，上海不可能。

除非高中，大学考分一致。

今天开车到以前的乡下走了一回，

哪里已是高楼无数，都已入住。

马路上连车都没法停，路上10个行人中连1个上海人都不到。

都是外地成功家庭入住为主。

全国100人中只有1个上海人，

也就是说99个外地人中有1个成功。

按1家3口计算，上海的上海人只有33%.

他们和他们的孩子20年后都是正宗的上海人。

潘石屹 任志强王石马云马化腾刘强东他们都不成功，他们都住乡下

你朋友真多啊。

你觉得万一你遇到一个上市公司的股票像雅戈尔的,你会怎么做??老三板的公司重组的话,也许有公司是搭上城镇化这条线的话..
看了以上发言,我估计大家都是有赚就走,未赚就拿着....

地产是政府剥削老百姓的工具，不要幻想短期会降价啦，不过他迟早会下来的，时间会证明一切

http://www.cfi.net.cn/p20130718000073.html
（略）
　攻击--国际资本蠢蠢欲动。
　　黄金将继续出现大跌，非美汇率继续大跌，名义上不是围剿中国，实际已经把人民币逼到孤岛上，无人救援。这很危险，我只是提醒大家，玩泡沫没有好处，不管是黄金还是不动产。
　　
　　

　 中财网

有闲钱买些美元吧。