缘分
第七部:公元2017
第九章
●楼市怪圈困住了刚需工薪族
2017年9月30日 星期六 南都 阴
又到丹桂飘香时。
大陆楼市素有金九银十之说。每年的这个时节,华夏大地飘香的不只是满树的桂花,还有各大城市琳琅满目的楼盘。这些雨后春笋般冒出来的高楼洋房,盛装登场,受到大批购房者投机客的追捧。在开发商的眼里,国庆节就是楼市节,中秋夜就是狂欢夜,蜂拥而入慷慨解囊的抢房大军,让开发商日进斗金,一个个赚得盆满钵满,喜笑颜开。
开发商一个个笑得合不拢嘴,欲买房的工薪族则一个个愁眉苦脸,唉声叹气。望着一个劲直往上窜的房价,囊中羞涩的他们只能干瞪眼。
中秋将至,旅居美国的李雨珊回国探望二老。翌日,曾明做东,吴文、王天乐、程凯、宁馨作陪,当年报社的一帮哥儿姐儿们,在南都大酒店搓了一顿。
茶余饭后,大伙的话题不约而同转到了天朝这让人看不懂摸不透的楼市。
除了吴文和李雨珊,其他哥几个还蜗居在狭小拥挤的单位集资房里。这些集资房于上世纪八九十年代仓促兴建,规划设计落后,设施陈旧老化,与宜居要求相去甚远。加上现在孩子都到了谈婚论嫁的年龄,帮助下一代安居乐业的重担已经历史地落到了他们的肩上。一边要改善家居环境为自身退休养老做准备,一边是子女构建新家庭乃当务之急,买房也就成了他们不折不扣的刚需。尽管他们有稳定的收入,而且待遇在南都这个二线城市算得上中上水平,但毕竟是工薪一族,工资的增幅远赶不上当地房价的涨幅,单是从去年九月到今年九月,南都的房价就涨了将近四成。望着一天一个价的楼市,肩上同时扛着两副重担,他们不能不感到压力山大。
曾明引用先贤的话炮轰楼市。
“孔老夫子曰:苛政猛于虎。我现在年过五旬,也算是老夫子了,故曾夫子说:房价猛于虎。更可怕的是,这只老虎是政府豢养的,天生的桀骜不驯,不可一世。”
在这样的私下场合,用不着像在报社那样戴个面具,言谈举止藏着掖着,曾明说话也随意得多。
“不会吧?政府不是一直在严控房价泡沫么?就在最近几天,多个城市又出台了限制炒房的政策,政府对房价的态度很明确嘛。” 王天乐不认同曾明的高论。
他的看法不无根据。自打习大大发出“房子是用来住的,不是用来炒的”最高指示后,各地政府闻风而动,对这些年一路飙升的房价急踩刹车板。从限贷限购到限售限价限商,又从“五限”到提高房贷利率,再到实施租购并举,推行共有产权……调控举措层层加码,步步升级,组合拳一套接一套,力度一个比一个大,目标都是砸向高房价。在政府的强力打压下,楼市这匹野马放缓了狂奔的铁蹄,一、二线城市房价环比涨幅趋小,市场的高烧明显消退。
“我想也是,”程凯附和,“自去年9月30日国家发布楼市新政,到今天正好一年整,这一年间,全国有上百城市发布收紧政策,调控次数累计超200次。从今年3月17日开始,北京再度祭出具有转折点意义的调控政策,加码限贷政策和升级二套房认定标准为认房又认贷,可谓史上最严。同时,北京改变单打独斗的调控策略,楼市调控政策从下猛药转向重长效,由以往的结果管理式调控转向基于长效机制的多维调控。7月17日,广州针对承租人子女就近入学提出‘租购同权’;随后,九部门联合下发通知,在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,12个试点城市陆续发布相关试点方案。表明政府这轮调控房价是下了铁心的,而且成效也是显著的。至8月份,15个热点城市房价环比出现停涨现象。” 程凯是报社的财经记者,他用一组媒体公开报道过的数据支持王天乐的看法。他认为,在后续政策方面,包括租赁市场、集体建设用地、共有产权住房、融资等,预计都会出台新的条文,目标都是为了稳定房价。
吴文觉得楼市的问题没有这么简单,不是随时想调控就能调控得住的。事实也是如此,房价环比涨幅看似趋缓,一线城市甚至出现拐头迹象,但这是在高位盘整,房价依然居高不下,高处不胜寒,让工薪族望尘莫及。南都最新开盘的几个楼盘,开盘价每平米动辄两三万,按当地职工的年均收入水平,买上一百平,勒紧裤带不吃不喝也得熬上二十年。刚步入职场的孩子们收入低不说,工作单位还不稳定,高房价更是他们的不可承受之重,要买房成家,不想啃老也得啃老。
房价的确猛于虎。尽管吴文不存在买房问题,却能真真切切感受到曾明他们面临的压力。吴文认同曾明的看法,高房价这只猛虎是从衙门里跑出来的,政府是始作俑者,根子就在各地政府对土地财政的过度依赖,利用独家垄断的土地资源,坐地起价,一开始就实行国有土地向房地产市场的高价转让政策。他认为,政府现在之所以要打自己养大的这只老虎,是因为高层已经痛感养虎为患,这只老虎啃噬了支撑政府大厦的实体经济,动摇了政府运作的经济基础;同时,高房价让许多老百姓居无定所,也影响了整个社会的稳定和谐。权衡利害关系,政府不得不痛下*****,剑指这只自己亲手养大的老虎。
吴文还觉得,这只楼市之虎利齿已成,羽翼已丰,似乎没那么听话了。与此同时,各地政府仓促祭出的利器似乎也有问题。比如“五限”政策中的限购限售,看似打杀了炒房的投机客,实则也冻结了大批的存量房源,大大减少了市场的供给,让新上市的楼盘奇货可居,开发商抬价卖房唾手可得。而原本最管用的限贷政策,由于消费贷鑫易贷等五花八门低门槛的贷款渠道畅通无阻,大量的银行资金借此暗度陈仓,继续源源不断地涌入楼市,推升房价。限制贷款进入房地产市场的政策形同虚设,楼市的高杠杆风险也因此居高不下。就眼下来看,国内的楼市陷入了一个恶性循环的怪圈。
吴文的一番分析让这个话题显得越发沉重了。
“雨珊,你在美国定居,那边的楼市情况咋样?政府搞不搞调控?”一旁静听他们高论的宁馨转向李雨珊发问。
“我去美国时间不算长,许多东西还在适应过程中。不过买房子压力好像没有国内这样大。我跟老公两人的收入基本跟得上房价的支出。美国的房地产市场是自由交易市场,但房价一直比较稳定,不容易炒作。这或许正应了一个经济学原理:市场经济是真正意义上的法制经济。”李雨珊接着介绍美国楼市的管理模式,“据我了解,美国也限购,不过不是像国内这样用行政手段发红头文件,而是采用立法与市场调节相结合办法,比如,规定购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租,出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率;出租房屋所得租金还必须按规定纳税。自住房如果居住不满2年出售,也必须缴纳高额罚金。同时又规定,开发商开发70套以上的住宅项目,必须将至少10%的住房以低于市场价四分之一的价格出售给为当地社区服务的人。一个住宅项目中,出售给投资者的房源不能超过10%。”
“那自住和投资的界限如何界定呢?我目的是投资,但以自住申报不也可以么?”宁馨想到国内楼市畅通无阻的炒房客,不免心生疑惑。
“这可能就是美国和中国市场环境最大的不同了。” 李雨珊推推金丝眼镜,“都说美国自由,其实美国有个领域最不自由,不许你越雷池半步,否则代价惨重。这就是法律禁止的领域。在美国,你可以不把政府当回事,拿总统当小丑开玩笑,但绝对不能拿法律当儿戏。就说这个购房吧,美国对造假失信行为的处罚十分严厉。你买房若是为了投资却申报自住,以后付出的代价高得你自己都无法想象。”
李雨珊说了一个自己的亲身经历。“刚到美国不久,我和老公有次开车赶往加州参加一个朋友女儿的婚礼,在高速上超了点速,结果被两辆警车鸣笛逼停。开车超速在国内司空见惯,我们本以为罚点款就完事了,不想那几个警察如临大敌,又是盘问又是笔录,你越辩解越麻烦。他们只管执法,才不管你是去赶婚礼还是奔丧,你要不服管,那好,手铐伺候。好在我老公反应快,赶紧道歉认错,诚恳受罚,待气氛缓和后再解释说初来乍到,不是故意超速,一定记取教训,下不为例。好说歹说,方才过关。事后想起来还得感谢他们的严刑峻法,不然大家超速开车都不当回事,自个出行安全也就没法保证了。这件事虽然跟买房无关,但我觉得,美国人很少炒作房子,除了经济成本因素制约之外,执法严厉的震慑作用也不可低估。”
曾明点头称是。他说犯法违规付出的成本越高,社会秩序会越好,因为人们掂量得失,不敢做出格的事。反观国内,违法犯罪的成本太低,是包括股市楼市在内的市场乱象横生屡禁不绝的根源所在,也是中国官场贪官污吏前赴后继屡禁不绝的根本原因。
吴文也以为然。他认为要遏制房价泡沫,光靠行政命令不行,在楼市恶性循环的怪圈已然形成的情况下,光靠市场手段也难以奏效。何况我们的市场手段还缺胳膊短腿儿,很不完善。要打破这个怪圈,还楼市一片晴空,得多管齐下,其中,制定符合国情切合民意的法律法规,建立持久长效的调控机制,应是根本之策。
王天乐、程凯觉得中国与美国国情不同,不能套用美国的楼市管理方式。他们对李雨珊的解说不完全认同,对曾明、吴文的看法也有所保留,只不过一时找不出更好的说辞。他们只有默默寄望于政府打压高房价组合拳的功力了。
毕竟,他们是被眼下楼市怪圈紧紧困住的一族——孩子买房成家是刚需,自个改善居住环境以备养老也是刚需,而一年拿的工资,却赶不上房价一天的涨幅。