●越吹越大的房地产泡沫
2013年5月5日 星期日 海城 晴
“4.20”四川芦山大地震已过去了半个月。
苏明义没有像五年前四川汶川大地震那样,以志愿者的身份赶赴灾区开展爱心救援,一方面因为政府出于交通负荷等因素的考量,不提倡非政府组织的个人和民间团体赶赴灾区,以免给救援工作添堵。另一方面,老爸突然提出五一退休,只挂个董事长的头衔,指令他出任海天集团的总裁,全面接管资产逾百亿的家族企业,他肩上的担子陡然增大了许多,确也有些应接不暇。
于是,他让丁婷婷以公司公益事业部的名义,从公益基金中支出一笔资金援赠灾区,同时指示,公司已连续开展了两年的金帆圆梦公益活动,今年的主题加入芦山元素。
这与丁婷婷的想法不谋而合。
只是这项一年一度的公益活动,原本以集团旗下金帆投资公司命名,在他接管海天集团后,得考虑改旗易帜了。
老爸凭借房地产开发起家的这个庞大家业,既给富二代苏明义带来了荣耀,也给他带来了恐惧。
苏明义恐惧的是,而今依然风光无限的中国房地产业,不知不觉已站在了巅峰上的悬崖边,随时都有跌入万丈深渊的可能。
而苏天海沉浸在以往家族企业高扩张的成功快感里,对此似乎毫无警觉,在海城业界,他与同行夺标抢地依然乐此不彼,指望家业借此更上一层楼。
旁观者清。苏明义不是一个普通的旁观者。这些年资本市场腥风血雨的历练,使他对经济形势的风云变幻、家族企业的潜在风险有着非同一般的警惕。在他看来,中国时下的房地产市场比沪深股市更不靠谱,更加可怕。
沪深股市这些年黑天鹅事件频出,创业板神话破灭,圈钱的本性让人生畏,致使股指节节走低,大盘以硬着陆的方式,以投资者的惨重牺牲为代价,释放了很大一部分风险。尽管由于制度缺陷的根本问题没有解决,投资者现在还看不到牛市来临的希望,却也不至于像高耸入云的房地产市场那样,至今仍在云里雾里歌舞升平,浑然不知噩运没准会在一夜之间突然降临,把抱着一大堆房子做美梦的投资商和炒房者从天堂打落地狱。
海天集团主营房地产开发,苏氏家族的大量资产都集聚在这个市场。苏明义接管了一大堆在建的楼盘和等待开发的商业用地,同时也接下了一大堆的银行债务。
苏明义很不看好时下的国内房地产,与其让他再在房地产市场搞扩张,还不如到股市里博一把。低迷多年的股市或许还能爆发一波大反弹,而泡沫越吹越大的房地产市场,随时都有崩盘的危险。在他眼里,依靠虚高的房价支撑的房地产市场,根本就不具有可持续性,既看不到未来的发展空间,也没有多少短线机会,剩下的只有风险。除了风险还是风险。
对这个风险的认识评估,用不着什么高深的经济理论,也用不着一大堆的数据统计与对比,只凭最基本的常识和最直观的感觉便可得出结论——
海城周边的一个新楼盘,开发商号称开盘即被抢购一空,可时隔一年,入住率不到十分之一。
这样的楼盘眼下在海城比比皆是,各地出现的“鬼城”之说绝非无稽之谈。
海城市民有两套以上住房者比比皆是,所谓的刚需市场巨大,只是开发商抑或炒房者的一厢情愿。
苏明义担忧的是,中国房地产市场供过于求的局面指日可待,用不着国五条国八条之类的政府行政调控,也用不着房产税物业税交易所得税等各种名目繁多的财政税收大打出手,仅凭市场供需的那只无形之手,有朝一日,就足以把时下大得吓人的房地产泡沫捏烂,把睡在这个泡沫蚊帐里的人正做着的发财梦搅碎。
现在开发商贷款高价拿地,投机客贷款高价炒房,无异于在悬崖边跳舞,随时都有粉身碎骨的危险。
苏氏家族企业还在悬崖边跳舞,身为苏氏家族的第二代掌门人,他不能不为此捏着一把汗。
苏明义掌管海天集团的当务之急,就是要悬崖勒马,把苏氏家族企业从悬崖边拉回安全地带。
好在眼下有一个对海天集团最大的利好。目前的房地产泡沫还在空中飞舞,赚人眼球:全国主要城市土地出让价格全线上涨;京沪首季土地成交近700亿,推地高温不减;国五条出台后房价不跌反涨,政府调控不改房价上涨趋势,全国各大城市房价涨声一片……这样振奋人心的消息满天飞,一些专家更是推波助澜,高调唱多。
全国房地产经理人联盟副秘书长、全国工商联房地产商会理事陈宝存认为,“中国未来五年的地价和房价会翻番”,并坚定高呼“房价怎么降会再怎么涨回去”。
因为预言房价上涨成真而受封“预言帝”的任志强,在厦门再谈楼市时撂话说,什么时候买房合适?这个问题他被无数个人、无数次地提问过,他就一个回答:“只要你需要,什么时候都可以买房。”
比大炮任志强有过之无不及的是董藩。两年前的这个时候,这位老兄发微博称,高学历者的贫穷意味着耻辱和失败。他警告他的学生:“当你40岁时,没有4000万身价(家)不要来见我,也别说是我学生。”他的金口玉言赚足了国人的眼球。去年底,他又发射了一颗重磅导弹:“房价不涨天不答应,25年后北京房价一平方米80万!”今年春,这位老兄再放豪言:“两年以后,下一个房价暴涨时代将来临。”
这些大佬无意间在为一个小字辈的大手笔保驾护航。
见好就收,落袋为安。别人贪婪我恐惧,别人疯狂我警觉。这样的炒股理念,在房地产市场同样适用。苏明义掌管海天集团推出了第一个大举措:大幅压缩房地产投资,全力回收积压在房地产市场上的资金。为此,他把控制增量投资、消化存量房产作为集团当前工作的重中之重。
这事说来容易做来难。船大难掉头是一方面,大佬的保驾护航也只是为他提供了高位脱身的一个外在条件,最要紧的是,他得有充足的理由让老爸相信公司转型绝对必要。这个过程他不能操之过急,还得时不时给老爸创下的丰功伟业戴戴高帽,让老爸明白他这样做,是为了把老爸的丰功伟业发扬光大。
这里有一个关键点,就是他得像金帆公司成立前在股市打了那个大胜仗那样,再打一个漂亮的大仗,让老爸确信长江后浪推前浪、青出于蓝而胜于蓝的道理,在苏氏家族完全适用。
这场大仗,他两年前就埋下了伏笔;而今,他已胜券在握。
对新三板公司丰华种业的战略性股权投资,经过两度春风春雨,已到了花开时节。
●破净股里淘金子
2013年5月8日 星期三 南都 阵雨
沪深股市五一前后迎来了一波小幅反弹。沪综指收出五连阳,站在了2200点上方。
三板也有企稳迹象。吴文连续两个周五试图低位增持三板退市股佳纸,分别在跌停板和平盘价位挂篮子,结果该股当日撮合竞价均以上涨一分钱收盘,吴文的篮子一无所获。
本周开盘,他把目光转向了几只主板低估值个股。
他看好的几只低估值个股,节前都如期公布了年报,年报分红皆不尽人意。其中新野纺织与惠天热电一样一毛不拔,甘做铁公鸡。博汇纸业和韶能股份的现金分红也少得可怜,几乎可以忽略不计,让人感觉完全是在应付管理层的分红令,还不如干脆做铁公鸡来得坦荡。
沪深股市上市公司不以投资者的意愿为转移,也不按常规出牌。吴文又一次领教了两市只顾圈钱不讲回报的中国特色。
所幸他介入的主板股票都处在逼近甚至跌破净资产的低位,跌无可跌,没有因分红预期落空而大幅杀跌。吴文在年报公布前投资的这几只个股小涨小跌,市值损失不大。
只是他短线盈利的预期落了空。
由于指望年报分红落了空,这几只低估值个股虽然抗跌,也失去了短期上涨的动能。出于资金时间成本的考虑,吴文近日对所持仓位做了适度调整。
他减持了一部分新野纺织和韶能股份的筹码,增持了博汇纸业。
既然业绩分红靠不住,他得另觅靠得住的题材。
靠得住的题材,必须是能够驱动或者说是逼迫股价上涨的实质性题材。
博汇纸业就有这样一个现成的题材。
这个题材就是:以净资产为转股价的9.75亿元可转换债券,五年存续期现在只剩下一年零四个月,而今该公司二级市场股价跌破净资产达四成。急需资金扩大规模生产的博汇纸业,届时让9.75亿元可转换债券顺利转为股份,乃是这家公司的不二选择。
实现这个选择,也只有一个选择:公司二级市场股价,必须抢在明年可转换债券到期之前超越转股价,否则,公司必须拿出近十亿的资金兑现债券。
是拿出近十亿的资金兑现债券呢,还是推升二级市场股价实现债转股?博汇纸业的选择一目了然。
投资者接下来要考虑的就是公司是否具备债转股的条件。吴文认为这也不成问题。公司虽然受行业景气度影响,现在经营业绩处在低谷,但仍有较强的实力驱动股价上涨,实现债转股。
这个实力就是其多年积累起来的雄厚的公积金和未分配利润,它们足够该公司推出两个十送十的高分红方案。
博汇纸业现在可以当铁公鸡,到了明年,受债转股利益的驱动,它极可能摇身一变成为沪深股市上一鸣惊人的金公鸡。
这意味着,在不到一年半的时间里,该公司的股价有四成以上的上涨动力。如果打点提前量,其股价年内就可能出现躁动。
吴文也做好了最坏的打算。不排除这家公司今年经营业绩继续下滑,甚至出现较大亏损的可能,随着净资产的缩水,转股价再度下调。即便如此,吴文料必公司净资产也不可能在一年的时间里跌去四成。市净率毕竟不是市盈率,既不易做假,也不至于在短时间内大起大落。
股海泛舟,吴文对风险的可控性十分在意。吴文关注低市净率个股,正是因为他认为这类个股的风险相对可控。
其中,吴文对市净率为负同时又蕴含股价上涨动力的破净股更是情有独钟。
截止今日收盘,沪深股市跌破净资产的个股共计67家。从行业分布看,大多集中在钢铁、银行、造纸、房地产、高速公路、港口运输、电力能源、家用电器等几大类。这些个股有两大特性:要么处在景气度低迷、业绩不佳的传统行业;要么虽然行业和业绩还不错,但股本巨大,未来扩张和股价上行缺乏想象空间。
吴文首先排除股价缺乏想象空间的巨无霸公司,接着剔除业绩不佳又无实质性炒作题材的其它中小市值公司。两道筛子一过,可供选择的个股所剩无几。
67只破净股中,总股本不足六亿股的只有五只,由小而大依次为:北京城乡、长春经开、宁夏建材、博汇纸业、现代投资。
再细一比较,吴文觉得中短线最有把握低风险高套利的个股,也就是博汇纸业。
博汇纸业在67只破净股中,折价幅度之大排在第12位,股本之小排在第4位,而具有以高出现价四成的定价债转股题材的,唯此一家。
博汇纸业今收盘4.36元,债转股定价6.16元。现价与转股价之间,套利空间可观。
同时,按照事先约定,博汇纸业股价一旦连续一个月等于或低于4.31元,即触发公司回购条款。该股股价最近几次盘中跌破4.31元,最低跌至4.23元,但当天收盘即被拉起,没有一天收在4.31元以下。
这表明4.31元是博汇纸业必须严防死守的铁底,而现价就在铁底边上。
吴文的直觉是,现价买入博汇纸业,可以放心睡个好觉,做个黄粱美梦。
于是,继惠天热电之后,博汇纸业成了吴文在主板的又一个主打品种。
破净股里淘金子,也就成了他时下的一个投资主题。
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